Koupě nemovitosti v Rakousku: pravidla zemí a daně

Apartmán v Tyrolsku nebo chatu v Salcbursku si Čech jako občan Evropské unie koupit může, má stejné postavení jako Rakušan. Rekreační bydlení je ale v alpských zemích přísně omezené: v mnoha obcích nesmí nový majitel byt užívat jen na dovolenou a za porušení hrozí pokuta i nucená dražba. Pravidla se liší podle spolkové země, protože každá má vlastní zákon o nabývání pozemků. Článek vysvětluje omezení v Tyrolsku a Salcbursku, postup koupě, daně, pronájem turistům a zdanění v Česku.

Ve zkratce

  • Občané EU mají při koupi pozemků v Rakousku stejné postavení jako Rakušané.
  • Každá z devíti spolkových zemí má vlastní zákon o nabývání pozemků.
  • Tyrolsko a Salcbursko omezují nová rekreační sídla, hrozí i nucená dražba.
  • Při koupi se platí daň z nabytí 3,5 procenta a poplatek za zápis 1,1 procenta.
  • Zisk z prodeje se daní zvláštní sazbou 30 procent.
  • S Rakouskem platí prostý zápočet, česká daň se sníží o rakouskou.

Proč záleží na spolkové zemi

Rakouský státní portál uvádí, že v zemi platí devět zákonů o nabývání pozemků, tedy pro každou spolkovou zemi jiná úprava. Povolení k nabytí může být potřeba u zemědělských a lesních pozemků, u cizinců nebo ve vyhrazených obcích. Občané EU a EHP jsou ale podle zemských zákonů postaveni na roveň Rakušanům. Čech proto nepotřebuje zvláštní povolení jen kvůli státní příslušnosti, musí ale dodržet stejná omezení jako Rakušan.

Tyrolsko: rekreační sídla zakázaná

Tyrolský zákon o nabývání pozemků má za cíl zabránit vzniku nových rekreačních sídel. Podle tyrolské zemské vlády je nabytí rekreačního sídla zásadně zakázané. Výjimkou jsou registrovaná rekreační sídla a plochy, které obec pro rekreační bydlení výslovně vyhradila. Obec navíc nesmí povolit nová rekreační sídla, pokud by jejich podíl překročil 8 procent všech bytů.

Vyhrazené obce

Zemská vláda vyhlašuje vyhrazené obce s vysokým tlakem na trh s bydlením, povinně tam, kde rekreační sídla přesahují 8 procent bytů. Kupující v nich musí prohlásit, že koupí nevznikne nové rekreační sídlo. Pokud v bytě nemá hlavní bydliště, musí na výzvu prokázat, že ho na dovolené neužívá. Kontroloři smějí žádat vstup a dodavatelé energií a odvozci odpadu mohou mít povinnost podat informace.

Sankce a dražba

Nepřípustné užívání bytu jako rekreačního sídla je správní delikt s pokutou. Úřad navíc nařídí užívání okamžitě ukončit. Pokud se to nestane, může soud na návrh nemovitost vydražit a dosavadní majitel nesmí přihazovat. Tyrolské obce mohou vybírat i dávku z rekreačního sídla. Od roku 2026 je dávka z prázdných bytů na rozhodnutí obce.

Salcbursko: druhé bydliště jen ve vyhrazených zónách

Salcburský zákon o územním plánování určuje obce, kde byty nesloužící jako hlavní bydliště přesahují 16 procent bytového fondu. V takové obci je užívání bytu jako druhého bydliště přípustné jen ve zvlášť vymezených zónách pro druhé bydlení. Celé město Salcburk je takto omezené. Výjimky platí mimo jiné pro dědictví, pro stavebně povolená druhá bydliště a pro užívání před rokem 1993.

Výzva k prodeji

Při konkrétních náznacích nezákonného druhého bydliště obec vyzve majitele ke stanovisku a pak mu může nařídit užívání ukončit nebo byt do roka prodat. Pokud to majitel nesplní, může zemská vláda dát podnět k soudní dražbě. Přeměna bytu na turistické ubytování navíc vyžaduje stavebně úřední povolení. Obce mohou vybírat i dávku z druhého bydliště a z prázdných bytů.

Ostatní země

Korutany, Štýrsko, Horní Rakousko a další země mají vlastní zákony a vlastní postup. Před koupí si proto u notáře nebo zemského úřadu ověřte, zda obec patří mezi omezené a jaké prohlášení budete podávat. U stavebního pozemku v Tyrolsku se například kupující zavazuje pozemek ve lhůtě zastavět.

Postup koupě

Kupní smlouva musí mít podpisy všech stran úředně ověřené u notáře nebo soudu. Před zápisem se vymažou zástavy, zaplatí se daň z nabytí a získají se případná povolení. O zápis vlastnictví do pozemkové knihy Grundbuch se žádá elektronicky u okresního soudu. Státní portál doporučuje svěřit smlouvu i zápis notáři nebo advokátovi.

Úschova a výpis z pozemkové knihy

Notáři a advokáti nabízejí úschovu kupní ceny, takzvaný Treuhand. Peníze prodávajícímu vyplatí až po zápisu kupujícího do pozemkové knihy. Pozemková kniha je veřejná a výpis získáte u okresního soudu, u notáře nebo online. Nevyřízené podání se na výpisu označuje, takže je vidět, zda s nemovitostí právě neprobíhá jiný převod.

Daně a poplatky

Při koupi

Podle rakouského státního portálu činí daň z nabytí nemovitosti Grunderwerbsteuer zásadně 3,5 procenta z kupní ceny. Poplatek za zápis vlastnického práva do pozemkové knihy je 1,1 procenta, u koupě zpravidla z kupní ceny. Při hypotéce se platí ještě 1,2 procenta z výše zástavního práva. K tomu přichází odměna notáře nebo advokáta a případně provize realitní kanceláře.

Při vlastnictví a prodeji

Roční daň z nemovitosti Grundsteuer vybírá obec, která určuje i její výši v zákonných mezích. Zisk z prodeje nemovitosti se podle rakouského ministerstva financí daní zvláštní sazbou 30 procent, odvádí ji notář nebo advokát. Osvobozený je prodej hlavního bydliště po splnění zákonných lhůt. Rekreační apartmán pod osvobození obvykle nespadá.

Pronájem turistům

Zda je pronájem turistům živností, se v Rakousku posuzuje případ od případu. Podle státního portálu pouhé přenechání bytu bez služeb živností není. Nejvyšší správní soud ale za živnost považoval pronájem s inzercí na portálech, prádlem, úklidem a pobyty na jednu až dvě noci. Pronajímatel vede knihu hostů, hlásí je do 24 hodin a vybírá turistickou taxu podle zemského zákona.

Zdanění v Česku

Podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění může příjmy z pronájmu i zisk z prodeje nemovitosti zdanit Rakousko. Česko používá prostý zápočet, tedy sníží českou daň o daň zaplacenou v Rakousku, nejvýše o část české daně připadající na tento příjem. Postup vysvětluje článek o zdanění pronájmu v zahraničí.

Šest otázek před koupí v Alpách

  1. Patří obec mezi vyhrazené obce nebo obce s omezením druhého bydlení?
  2. Je byt registrovaný jako rekreační sídlo, nebo smí sloužit jen jako hlavní bydliště?
  3. Jaké prohlášení budete podávat zemskému úřadu?
  4. Vybírá obec dávku z rekreačního sídla nebo z prázdného bytu?
  5. Smíte byt pronajímat turistům a potřebujete k tomu povolení?
  6. Kdo povede úschovu kupní ceny do zápisu do pozemkové knihy?

Časté otázky

Může Čech koupit chatu v Rakousku?

Ano. Občané EU jsou podle zemských zákonů o nabývání pozemků postaveni na roveň Rakušanům. Musí ale dodržet stejná omezení, zejména zákazy nových rekreačních sídel v Tyrolsku a omezení druhého bydlení v Salcbursku. Před koupí si ověřte, zda smí byt sloužit k rekreaci.

Mohu v Tyrolsku koupit byt jen na dovolenou?

Jen pokud je byt registrovaný jako rekreační sídlo nebo leží na ploše, kterou obec pro rekreační bydlení vyhradila. Jinak je nabytí rekreačního sídla v Tyrolsku zásadně zakázané. Za nepřípustné užívání hrozí pokuta a v krajním případě soudní dražba bytu.

Jaká omezení platí v Salcbursku?

V obcích, kde byty bez hlavního bydliště přesahují 16 procent, je druhé bydlení přípustné jen ve vymezených zónách. Celé město Salcburk je takto omezené. Při porušení může obec nařídit ukončení užívání nebo prodej bytu do roka a zemská vláda dát podnět k dražbě.

Kolik stojí daně při koupi nemovitosti v Rakousku?

Daň z nabytí nemovitosti činí zásadně 3,5 procenta z kupní ceny a poplatek za zápis do pozemkové knihy 1,1 procenta. Při hypotéce se platí ještě 1,2 procenta z výše zástavního práva. K tomu přichází odměna notáře nebo advokáta a případně provize realitní kanceláře.

Jak se daní prodej apartmánu v Rakousku?

Zisk z prodeje nemovitosti se v Rakousku daní zvláštní sazbou 30 procent a daň odvádí notář nebo advokát. Osvobozený je prodej hlavního bydliště po splnění zákonných lhůt, rekreační apartmán pod osvobození obvykle nespadá. V Česku pak platí prostý zápočet rakouské daně.

Mohu apartmán v Rakousku pronajímat turistům?

Záleží na zemi a obci. V Salcbursku přeměna bytu na turistické ubytování vyžaduje povolení. Pronájem se službami, jako je úklid, prádlo a krátké pobyty, může být živností. Pronajímatel vede knihu hostů, hlásí je do 24 hodin a vybírá turistickou taxu.

Mohlo by vás zajímat

Zdroje

Libor Výborný
Libor Výborný
Articles: 129

Další tipy na cestu