Koupě nemovitosti v Chorvatsku je pro Čechy stejně dostupná jako pro Chorvaty: občané Evropské unie kupují byty, domy i pozemky bez zvláštního povolení. Úspěch ale stojí na detailech chorvatského práva. Vlastníkem se stanete až zápisem do pozemkové knihy, stavby bez povolení už nejde legalizovat a k ceně se připočítává daň z převodu i nová roční daň z nemovitostí. Článek vysvětluje postup koupě, daně, pronájem turistům, zdanění v Česku a nejčastější rizika.
Ve zkratce
- Občané EU kupují nemovitosti v Chorvatsku za stejných podmínek jako Chorvati od února 2009.
- Zemědělskou půdu mohou občané EU kupovat volně od července 2023.
- Ke koupi potřebujete chorvatské identifikační číslo OIB, které vydává daňová správa.
- Vlastnictví vzniká až zápisem do pozemkové knihy u obecního soudu.
- Kupující platí daň z převodu 3 %, u novostaveb s DPH se neplatí.
- Od roku 2025 se z rekreačních nemovitostí platí roční daň z nemovitostí.
Kdo smí v Chorvatsku kupovat nemovitosti
Podle chorvatského zákona o vlastnictví a jiných věcných právech nabývají občané a firmy z členských států EU nemovitosti za stejných podmínek jako chorvatští občané. Nepotřebují souhlas ministra spravedlnosti a neplatí pro ně podmínka vzájemnosti. Platí to od 1. února 2009, tedy už před vstupem Chorvatska do Evropské unie v roce 2013. Občané zemí mimo EU dál potřebují souhlas ministerstva.
Zemědělská půda a lesy
Výjimkou byla dlouho zemědělská půda, na kterou se po vstupu do EU vztahovalo přechodné období. To skončilo 30. června 2023 a od července 2023 mohou občané EU kupovat zemědělskou půdu za stejných podmínek jako Chorvati. Stát má ale ke větším plochám zemědělské půdy předkupní právo, nad deset hektarů ve vnitrozemí a nad jeden hektar v přímořské oblasti, a to vůči všem kupujícím. Lesy a chráněná území cizince z EU neomezují.
Postup koupě krok za krokem
Osobní identifikační číslo OIB
Prvním krokem je chorvatské osobní identifikační číslo OIB. Cizincům ho přiděluje chorvatská daňová správa na své pobočce, když vznikne důvod, například koupě nemovitosti. Žádost lze podle daňové správy poslat i e-mailem s naskenovaným dokladem totožnosti a formulářem ke stažení na jejím webu, vyřizuje se zpravidla do osmi dnů. Občané EU mohou předložit i občanský průkaz.
Katastr a pozemková kniha
Chorvatsko vede dva oddělené registry. Katastr, který spravuje Státní geodetická správa, popisuje nemovitost technicky. Pozemkové knihy, které vedou obecní soudy, zapisují vlastnická a další věcná práva. Obojí je dostupné ve společném informačním systému na portálu Uređena zemlja. Před koupí je potřeba ověřit nemovitost v obou registrech, protože údaje v nich se mohou lišit.
Kupní smlouva a zápis
Vlastnictví v Chorvatsku nevzniká podpisem smlouvy ani zaplacením ceny, ale až zápisem do pozemkové knihy u obecního soudu podle polohy nemovitosti. Podkladem je kupní smlouva s podpisem ověřeným u notáře a doložka, kterou prodávající povoluje zápis, takzvaná clausula intabulandi. Návrh na zápis může podat elektronicky notář nebo advokát.
Nezávislý právník
Česká advokátní kancelář, která se chorvatskými nemovitostmi zabývá, doporučuje najmout nezávislého právníka, kterého nedoporučil ani neplatí prodávající nebo realitní kancelář. Ten má prověřit vlastnictví, zápisy a omezení ještě před podpisem rezervační smlouvy. Riziko podle ní představují i příliš vysoké zálohy a sankce v rezervačních smlouvách.
Stavby bez povolení
Na chorvatském pobřeží stojí řada staveb bez stavebního povolení. Ty šlo legalizovat rozhodnutím o provedeném stavu, chorvatsky rješenje o izvedenom stanju. Lhůta pro žádosti ale skončila 30. června 2018 a pozdější žádosti se odmítají. Novela z roku 2026 novou lhůtu nezavedla. Podle zdůvodnění vládního návrhu zůstává mnoho budov nelegalizovaných, protože žádost nebyla podána včas.
Co to znamená pro kupujícího
Stavba bez povolení a bez rozhodnutí o legalizaci je pro kupujícího velké riziko. Před koupí je proto potřeba vidět stavební povolení, kolaudační rozhodnutí nebo rozhodnutí o legalizaci a ověřit, zda skutečný stav odpovídá dokumentům. Stejně důležitý je územní plán, který určuje, co se na pozemku smí stavět.
Daně při koupi a vlastnictví
Daň z převodu nemovitostí
Při koupi platí kupující daň z převodu nemovitostí, chorvatsky porez na promet nekretnina. Sazba je od roku 2019 tři procenta z tržní hodnoty nemovitosti. Daň vyměřuje rozhodnutím daňová správa a platí se na účet obce nebo města, kde nemovitost leží. Pokud se při koupi platí DPH, typicky u novostavby od developera, daň z převodu se neplatí.
Roční daň z nemovitostí
Od 1. ledna 2025 platí v Chorvatsku nová roční daň z nemovitostí, která nahradila daň z rekreačních domů. Zavést ji musí všechny obce a výši stanoví obec v zákonném rozpětí. Platí ji vlastník, domácí i zahraniční. Osvobozeny jsou nemovitosti, které slouží k trvalému bydlení, nebo jsou dlouhodobě pronajaté. Rekreační dům, kam vlastník jezdí jen příležitostně, osvobozený není.
Turistická taxa pro majitele
Majitel rekreačního domu nebo bytu a jeho blízcí platí turistickou taxu za přenocování v letní sezoně, pokud nemovitost leží mimo místo jejich bydliště. Místo toho může majitel za sebe a užší rodinu zaplatit roční paušál, jehož výši stanoví župa nebo město. Platební příkazy se vydávají přes systém eVisitor.
Pronájem turistům
Občan EU, který v Chorvatsku nebydlí, smí podle chorvatské daňové správy pronajímat své byty a pokoje turistům. Musí ale vyřešit daň z příjmu i DPH. Daňová správa vyzývá nerezidenty, aby podali prohlášení o statusu pronajímatele spolu s registrací k DPH a potvrzením o daňové rezidenci. Každého hosta je potřeba přihlásit do systému eVisitor. Pravidla soukromého ubytování popisuje článek o soukromém ubytování v Chorvatsku.
Paušální daň
Chorvatští pronajímatelé často platí paušální daň za lůžko, kterou od roku 2025 stanoví obec. Zda může paušál využít i nerezident z EU, se odborné zdroje rozcházejí, protože nerezident je obvykle registrován k DPH. Podmínky je proto potřeba ověřit přímo u chorvatské daňové správy nebo u daňového poradce, než začnete pronajímat.
Zdanění v Česku
Česko a Chorvatsko mají smlouvu o zamezení dvojího zdanění, platnou od roku 1999. Podle jejího článku 6 se příjem z nemovitosti může zdanit v Chorvatsku, kde nemovitost leží. Česko podle článku 23 používá prostý zápočet: příjem se zahrne i do českého daňového přiznání a česká daň se sníží o daň zaplacenou v Chorvatsku, nejvýš o část připadající na tento příjem. Výpočet se vyplatí probrat s daňovým poradcem.
Koupě v Chorvatsku v přehledu
| Krok nebo povinnost | Co platí |
|---|---|
| Kdo smí kupovat | občané EU jako Chorvati, od února 2009 |
| Zemědělská půda | volně od července 2023, předkupní právo státu u větších ploch |
| Identifikační číslo | OIB od chorvatské daňové správy |
| Vznik vlastnictví | zápisem do pozemkové knihy |
| Daň z převodu | 3 %, platí kupující, ne u koupě s DPH |
| Roční daň | daň z nemovitostí od roku 2025, výši určuje obec |
| Pronájem turistům | daň z příjmu, DPH, hlášení hostů v eVisitoru |
| Zdanění v Česku | smlouva o zamezení dvojího zdanění, prostý zápočet |
Kdo v Chorvatsku kupuje
Podle chorvatské daňové správy koupili cizinci v roce 2021 přes devět tisíc nemovitostí a nejvíc z nich byli Němci, Slovinci a Rakušané. Čechy statistiky samostatně neuvádějí. Zájem cizinců po rekordním roce 2022 podle chorvatských médií opadl. Pro koho je Chorvatsko hlavně cílem dovolené, najde praktické rady v článcích o cestě do Chorvatska autem a o placení v Chorvatsku.
Šest věcí, které při koupi v Chorvatsku mohou zklamat
- Stavba bez povolení, kterou už nejde legalizovat.
- Rozdíl mezi katastrem a pozemkovou knihou.
- Vysoká záloha a sankce v rezervační smlouvě.
- Roční daň z nemovitostí u rekreačního domu.
- Složité daňové povinnosti při pronájmu turistům.
- Předkupní právo státu u větších zemědělských pozemků.
Časté otázky
Může Čech koupit nemovitost v Chorvatsku?
Ano, občané Česka jako občané Evropské unie kupují v Chorvatsku nemovitosti za stejných podmínek jako Chorvati, bez souhlasu ministerstva a bez podmínky vzájemnosti. Platí to od února 2009. Od července 2023 mohou občané EU volně kupovat i zemědělskou půdu, u větších ploch má ale předkupní právo stát.
Kdy se v Chorvatsku stanu vlastníkem nemovitosti?
Vlastníkem se v Chorvatsku stanete až zápisem do pozemkové knihy u obecního soudu, ne podpisem smlouvy ani zaplacením ceny. Podkladem pro zápis je kupní smlouva s ověřeným podpisem a doložkou, kterou prodávající povoluje zápis. Návrh na zápis může podat elektronicky notář nebo advokát.
Kolik je daň z převodu nemovitostí v Chorvatsku?
Daň z převodu nemovitostí v Chorvatsku je od roku 2019 tři procenta z tržní hodnoty nemovitosti a platí ji kupující. Vyměřuje ji daňová správa a platí se na účet obce, kde nemovitost leží. Pokud se při koupi platí DPH, například u novostavby od developera, daň z převodu se neplatí.
Platí se v Chorvatsku daň z rekreačního domu?
Ano, od 1. ledna 2025 se z rekreačních nemovitostí platí roční daň z nemovitostí, která nahradila dřívější daň z rekreačních domů. Výši stanoví obec v zákonném rozpětí. Osvobozeny jsou nemovitosti k trvalému bydlení a dlouhodobě pronajaté, rekreační dům užívaný jen příležitostně osvobozený není.
Mohu nemovitost v Chorvatsku pronajímat turistům?
Ano, i občan EU, který v Chorvatsku nebydlí, smí pronajímat turistům. Musí ale vyřešit daň z příjmu i DPH, podat prohlášení o statusu pronajímatele s registrací k DPH a potvrzením o daňové rezidenci a hlásit hosty do systému eVisitor. Podmínky je dobré ověřit u chorvatské daňové správy.
Jak se příjem z pronájmu v Chorvatsku daní v Česku?
Podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění mezi Českem a Chorvatskem se příjem z nemovitosti může zdanit v Chorvatsku. Český daňový rezident ho ale uvádí i v českém přiznání a uplatní prostý zápočet: česká daň se sníží o daň zaplacenou v Chorvatsku. Konkrétní výpočet je vhodné probrat s daňovým poradcem.
Mohlo by vás zajímat
- Koupě nemovitosti v Řecku: postup a daně
- Kempy v Chorvatsku: registr, hvězdičky a taxa
- Doklady a pojištění do Chorvatska
- Platba kartou v zahraničí: eura, nebo koruny
- Zdanění pronájmu v zahraničí
- Koupě nemovitosti ve Španělsku
Zdroje
- Daň z převodu nemovitostí, informace, chorvatská daňová správa (porezna-uprava.gov.hr)
- OIB pro cizince, postup, chorvatská daňová správa (porezna-uprava.gov.hr)
- Pozemkové knihy v Chorvatsku, přehled, Evropský portál e-Justice (europa.eu)
- Smlouva o zamezení dvojího zdanění s Chorvatskem, text smlouvy, epravo.cz (epravo.cz)
- Jak se na Jadranu právně nespálit, článek, Newstream (newstream.cz)