Pokud jste český daňový rezident a pronajímáte byt nebo apartmán v Chorvatsku, Řecku, Itálii či jinde, musíte příjem uvést i v českém daňovém přiznání. Zda v Česku skutečně zaplatíte daň, určuje smlouva o zamezení dvojího zdanění s daným státem: u některých zemí se zahraniční daň započte, u jiných se příjem v Česku vyjme. Článek vysvětluje, kdy přiznání podat, rozdíl mezi nájmem a ubytováním turistů, metody zamezení dvojího zdanění podle států, výdaje, přepočet měny a výměnu informací mezi úřady.
Ve zkratce
- Český daňový rezident daní v Česku příjmy z celého světa, tedy i nájem v zahraničí.
- Přiznání se podává při ročních příjmech nad 50 000 Kč, zaměstnanec při jiných příjmech nad 20 000 Kč.
- Dlouhodobý nájem je příjem podle § 9, krátkodobé ubytování turistů se službami finanční správa řadí pod § 7.
- S Chorvatskem, Bulharskem, Rakouskem a Slovenskem platí prostý zápočet zahraniční daně.
- S Řeckem, Itálií a Španělskem se příjem v Česku vyjímá s výhradou progrese.
- Platformy jako Airbnb hlásí od roku 2023 příjmy z pronájmu daňovým úřadům.
Proč se zahraniční nájem daní i v Česku
Podle § 2 zákona o daních z příjmů je daňovým rezidentem Česka ten, kdo tu má bydliště nebo se tu obvykle zdržuje, tedy aspoň 183 dní v roce. Rezident má daňovou povinnost z příjmů ze zdrojů v Česku i v zahraničí. Pronájem bytu v Chorvatsku nebo Řecku proto patří do českého přiznání, i když už jste z něj zaplatili daň ve státě, kde byt leží.
Kdy musíte podat přiznání
Podle § 38g zákona o daních z příjmů podává přiznání každý, jehož roční zdanitelné příjmy přesáhly 50 000 Kč. Zaměstnanec, který má u zaměstnavatele podepsané prohlášení, ho musí podat, pokud má jiné příjmy, například z nájmu, vyšší než 20 000 Kč. Tyto limity platí od roku 2023. Daň zaplacená v zahraničí povinnost podat přiznání neruší.
Nájem, nebo ubytování turistů
Příjmy z nájmu bytů a nemovitostí patří podle § 9 zákona o daních z příjmů mezi příjmy z nájmu. Generální finanční ředitelství ale ve své informaci k ubytovacím službám z roku 2023 rozlišuje nájem a ubytování. Nájem zajišťuje dlouhodobou bytovou potřebu a pronajímatel poskytuje jen nezbytné služby, jako je voda, teplo nebo odvoz odpadu.
Krátkodobé ubytování je podnikání
Krátkodobé ubytování za účelem rekreace, kdy pronajímatel zajišťuje úklid, lůžkoviny, výměnu prádla nebo snídaně, podle finanční správy vykazuje znaky podnikání a příjmy se daní podle § 7. Se živnostenským oprávněním lze uplatnit paušální výdaje 60 procent, bez oprávnění, které mělo být, jen 40 procent. Informace míří na ubytování v Česku, stejná kritéria jsou ale obecná.
Proč na zařazení záleží
Zařazení rozhoduje o paušálních výdajích i o pojistném. Z příjmů z nájmu podle § 9 se sociální a zdravotní pojištění podle odborných zdrojů neplatí, z příjmů z podnikání podle § 7 ano. Zda potřebujete na ubytování v zahraničním apartmánu české živnostenské oprávnění a kde jste pojištěni, je potřeba posoudit individuálně s daňovým poradcem.
Výdaje u nájmu
U příjmů z nájmu podle § 9 lze uplatnit skutečné výdaje, nebo paušál 30 procent z příjmů, nejvýše do 600 000 Kč. Způsob uplatnění výdajů nelze zpětně změnit. Paušál zahrnuje veškeré výdaje spojené s nájmem. Kdo uplatňuje skutečné výdaje, musí vést záznamy o příjmech a výdajích a evidenci odpisovaného majetku.
Odpisy zahraniční nemovitosti
Pro základ daně z nájmu se podle zákona použijí obecná pravidla včetně odpisů. Budovy a byty jsou odpisovaným hmotným majetkem a zákon odpisy nemovitostí v zahraničí nevylučuje, pozemky se ale neodepisují. Výslovnou metodiku finanční správy k odpisům zahraniční nemovitosti se nepodařilo dohledat, proto je dobré postup konzultovat.
Výdaje podle českého zákona
Podle § 38f odst. 3 se příjmy ze zahraničí snižují o výdaje stanovené podle českého zákona. Odpočty a úlevy podle zahraničních předpisů v českém základu daně použít nelze. Výdaje tedy počítáte podle českých pravidel, i když jste v zemi pronájmu uplatnili jiné, třeba paušální daň za lůžko v Chorvatsku.
Dvě metody zamezení dvojího zdanění
Prostý zápočet
Při prostém zápočtu se zahraniční příjem zahrne do českého základu daně a česká daň se sníží o daň zaplacenou v zahraničí, nejvýše však o část české daně, která na tento příjem připadá. Počítá se samostatně za každý stát v příloze č. 3 přiznání. Zahraniční daň se prokazuje potvrzením zahraničního správce daně. Nezapočtenou část lze podle zákona uplatnit jako výdaj v dalším roce.
Vynětí s výhradou progrese
Při vynětí s výhradou progrese se zahraniční příjem z českého základu daně vyjme a v Česku se nezdaní. Může ale ovlivnit sazbu daně z ostatních příjmů, pokud se tím základ dostane do pásma vyšší sazby. Která metoda platí, určuje vždy smlouva s daným státem, zpravidla v článku 22 nebo 23.
Metody podle států
Ve všech ověřených smlouvách platí článek 6: příjmy z nemovitosti, včetně nájmu, mohou být zdaněny ve státě, kde nemovitost leží. Liší se ale metoda, kterou Česko použije. Mnohostranná úmluva o daňových smlouvách na metodách nic nemění, protože si Česko vyhradilo, že příslušný článek neuplatní.
| Stát | Smlouva | Metoda v Česku u příjmů z nemovitosti |
|---|---|---|
| Chorvatsko | 42/2000 Sb.m.s. | prostý zápočet |
| Bulharsko | 203/1999 Sb. | prostý zápočet |
| Rakousko | 31/2007 Sb.m.s. | prostý zápočet |
| Slovensko | 100/2003 Sb.m.s. | prostý zápočet |
| Řecko | 98/1989 Sb. | vynětí s výhradou progrese |
| Itálie | 17/1985 Sb. | vynětí s výhradou progrese |
| Španělsko | 23/1982 Sb. | vynětí s výhradou progrese |
Podle textů smluv a přehledu platných smluv Ministerstva financí. U dalších států metodu ověřte v konkrétní smlouvě.
Přepočet cizí měny
Kdo nevede účetnictví, přepočítává příjmy a výdaje v cizí měně podle § 38 zákona o daních z příjmů buď kurzem České národní banky ke dni příjmu nebo výdaje, nebo jednotným kurzem za celý rok. V jednom roce nelze obě metody kombinovat. Jednotný kurz je podle aktuálního znění zákona průměrem měsíčních kurzů ČNB.
Úřady o pronájmu vědí
Od roku 2023 platí v Evropské unii směrnice známá jako DAC7. Provozovatelé platforem, jako je Airbnb nebo Booking, hlásí každý rok do konce ledna příjmy z pronájmu nemovitostí. Podle směrnice se údaje posílají státu, kde je pronajímatel rezidentem, a vždy také státu, kde nemovitost leží. Česká i chorvatská daňová správa tak mohou o příjmech z apartmánu vědět.
Koupě nemovitosti
Pravidla pro koupi a místní daně v jednotlivých zemích popisují samostatné články o koupi nemovitosti v Chorvatsku, Řecku a Španělsku.
Pět kroků, jak zdanit pronájem v zahraničí
- Zjistěte, zda jde o dlouhodobý nájem, nebo ubytování turistů se službami.
- Zaplaťte daň ve státě, kde nemovitost leží, a vyžádejte si potvrzení o zaplacení.
- Najděte ve smlouvě o zamezení dvojího zdanění metodu pro příjmy z nemovitostí.
- Přepočtěte příjmy a výdaje na koruny kurzem ČNB nebo jednotným kurzem.
- Uveďte příjem v českém přiznání, u zápočtu vyplňte přílohu č. 3.
Časté otázky
Musím příjem z pronájmu bytu v Chorvatsku uvést v českém přiznání?
Ano, pokud jste český daňový rezident, daníte v Česku příjmy z celého světa, tedy i pronájem v Chorvatsku. Přiznání se podává při ročních příjmech nad 50 000 Kč, zaměstnanec při jiných příjmech nad 20 000 Kč. S Chorvatskem platí prostý zápočet, takže si započtete daň zaplacenou v Chorvatsku.
Je pronájem apartmánu turistům nájem, nebo podnikání?
Generální finanční ředitelství rozlišuje dlouhodobý nájem podle § 9 a krátkodobé ubytování turistů se službami, jako je úklid, lůžkoviny nebo snídaně, které má znaky podnikání a daní se podle § 7. Informace míří na ubytování v Česku, kritéria jsou ale obecná. U zahraničního apartmánu je vhodné zařazení konzultovat.
Jaký je rozdíl mezi zápočtem a vynětím s výhradou progrese?
Při prostém zápočtu se zahraniční příjem zahrne do českého základu a česká daň se sníží o zahraniční daň, nejvýše o českou daň připadající na tento příjem. Při vynětí s výhradou progrese se příjem v Česku nezdaní, jen může ovlivnit sazbu u ostatních příjmů. Metodu určuje smlouva s daným státem.
Jakou metodu používá Česko u pronájmu v Řecku nebo Itálii?
Podle smluv o zamezení dvojího zdanění používá Česko u příjmů z nemovitostí v Řecku, Itálii a Španělsku vynětí s výhradou progrese, takže se příjem v Česku nezdaní. U Chorvatska, Bulharska, Rakouska a Slovenska platí prostý zápočet zahraniční daně. Ve všech případech se nájem nejdřív daní ve státě, kde byt leží.
Mohu u pronájmu v zahraničí uplatnit paušální výdaje?
Ano, u příjmů z nájmu podle § 9 lze uplatnit paušál 30 procent z příjmů, nejvýše do 600 000 Kč, nebo skutečné výdaje včetně odpisů. Výdaje se počítají podle českého zákona, ne podle pravidel státu, kde byt leží. Způsob uplatnění výdajů nelze zpětně změnit.
Ví finanční úřad o mém pronájmu přes Airbnb?
Pravděpodobně ano. Podle evropské směrnice DAC7 hlásí provozovatelé platforem od roku 2023 každý rok příjmy z pronájmu nemovitostí státu, kde je pronajímatel rezidentem, a vždy také státu, kde nemovitost leží. Česká i zahraniční daňová správa tak mohou o příjmech z pronájmu vědět.
Mohlo by vás zajímat
- Domy za 1 euro v Itálii
- Soukromé ubytování v Chorvatsku
- Tax free na dovolené: vrácení DPH
- Koupě nemovitosti v Bulharsku
- Koupě nemovitosti v Černé Hoře
- Koupě nemovitosti v Portugalsku
- Koupě nemovitosti v Itálii
- Koupě nemovitosti v Rakousku
- Koupě nemovitosti na Kypru
Zdroje
- Zákon o daních z příjmů, úplné znění, Zákony pro lidi (zakonyprolidi.cz)
- Informace k ubytovacím službám, Generální finanční ředitelství (financnisprava.gov.cz)
- Přehled smluv o zamezení dvojího zdanění, Ministerstvo financí ČR (mf.gov.cz)
- Pokyny k příloze č. 3 přiznání, Finanční správa ČR (financnisprava.gov.cz)
- DAC7: oznamovací povinnost platforem, Finanční správa ČR (financnisprava.gov.cz)