Koupě nemovitosti v Portugalsku: NIF, daně a pronájem

Byt na Algarve, v Lisabonu nebo na Madeiře si Čech jako občan Evropské unie koupí za stejných podmínek jako Portugalec. Potřebuje k tomu hlavně portugalské daňové číslo NIF, fiskálního zástupce už mít nemusí. Při koupi se platí daň z převodu IMT a kolkovná daň, každý rok pak daň z nemovitosti IMI. Krátkodobý pronájem turistům vyžaduje registraci jako Alojamento Local. Článek vysvětluje postup koupě, daně, pravidla pronájmu a zdanění příjmů v Česku.

Ve zkratce

  • Ke koupi potřebujete portugalské daňové číslo NIF, které vydá finanční úřad.
  • Občan EU nemusí mít fiskálního zástupce, pro něj je jen dobrovolný.
  • U rekreační nemovitosti začíná daň z převodu IMT na 1 procentu, k tomu kolkovné 0,8 procenta.
  • Roční daň IMI činí 0,3 až 0,45 procenta, sazbu stanoví obec.
  • Pronájem turistům se registruje jako Alojamento Local u obce.
  • S Portugalskem platí prostý zápočet, česká daň se sníží o portugalskou.

Daňové číslo NIF

Bez portugalského daňového identifikačního čísla NIF nelze zaplatit daň z převodu ani podepsat smlouvu. Cizinec bez bydliště v Portugalsku ho získá osobně na kterémkoli finančním úřadě nebo v centru Loja do Cidadão po předchozím objednání. Druhou cestou je zástupce, který žádost podá elektronicky nebo na úřadě. Potřebujete doklad totožnosti a doklad o adrese v cizině. NIF se přidělí se statusem nerezidenta a číslo zůstává i po případném přestěhování.

Fiskální zástupce není povinný

Portugalský daňový řád ukládá nerezidentům povinnost určit fiskálního zástupce s bydlištěm v Portugalsku. Pro rezidenty jiného státu EU je ale tato povinnost jen dobrovolná. Od roku 2022 navíc povinnost odpadá každému, kdo přistoupí k elektronickému doručování od finanční správy. Zástupce, který vám vyřídí NIF na základě plné moci, není totéž co fiskální zástupce.

Postup koupě

Předběžná smlouva a záloha

Koupě obvykle začíná předběžnou smlouvou, portugalsky contrato-promessa de compra e venda, ke které se platí záloha zvaná sinal. Podle portugalského občanského zákoníku platí přísné pravidlo. Když od koupě odstoupí kupující, prodávající si zálohu ponechá. Když neplní prodávající, může kupující požadovat dvojnásobek zálohy. Proto má smysl nechat předběžnou smlouvu zkontrolovat advokátem ještě před zaplacením.

Prověrka nemovitosti

Platné zápisy k nemovitosti obsahuje výpis z registru nemovitostí, certidão permanente do registo predial. Ukazuje vlastníka, zástavy a podané návrhy na zápis, platí šest měsíců a nahlédnout do něj může kdokoli s přístupovým kódem. Daňové údaje včetně daňové hodnoty nemovitosti obsahuje caderneta predial od finanční správy. Ověřte si i licenci k užívání stavby, i když ji notář už nemusí vyžadovat.

Podpis a zápis

Vlastní převod se uzavírá notářskou listinou nebo ověřenou soukromou listinou se stejnými účinky. Ministerstvo spravedlnosti nabízí službu Casa Pronta, kde se koupě i zápis do registru vyřídí na jedné přepážce. K ní jsou potřeba doklady totožnosti a daňová čísla všech stran a energetický certifikát. Daň z převodu i kolkovné musíte zaplatit ještě před podpisem.

Daně při koupi

Daň z převodu IMT

Podle informačního letáku portugalské finanční správy z roku 2026 se IMT u bytu, který není vaším trvalým bydlištěm, počítá progresivně od 1 procenta v prvním pásmu až po 8 procent. U dražších nemovitostí platí jednotná sazba 6 nebo 7,5 procenta z celé hodnoty. Hranice pásem se každý rok posouvají. Na Azorech a Madeiře jsou zhruba o čtvrtinu vyšší než na pevnině.

Kolkovná daň a základ daně

Ke koupi patří i kolkovná daň Imposto do Selo ve výši 0,8 procenta. Obě daně se počítají z hodnoty ve smlouvě, nebo z daňové hodnoty nemovitosti, podle toho, která je vyšší. Vyměření žádá kupující přes formulář na Portálu financí. Zaplatit je musí v den vystavení dokladu nebo následující pracovní den, vždy před podpisem smlouvy. Osvobození pro mladé do 35 let se týká jen trvalého bydlení.

Roční daně z vlastnictví

Roční daň z nemovitosti IMI činí u bytů a domů 0,3 až 0,45 procenta z daňové hodnoty. Konkrétní sazbu stanoví každý rok obecní zastupitelstvo, a to i po jednotlivých farnostech. Majitelé s nemovitostmi o souhrnné daňové hodnotě nad 600 000 eur platí navíc přirážku AIMI. Ta se týká jen části hodnoty nad touto hranicí.

Pronájem turistům: Alojamento Local

Krátkodobý pronájem turistům se musí před zahájením zaregistrovat jako Alojamento Local. Registraci podává provozovatel u obce, kde nemovitost leží, elektronicky nebo na obecní přepážce. Číslo registru se přidělí, pokud obec do 60 dnů nevznese námitku, v oblastech omezení do 90 dnů. Povinné je pojištění odpovědnosti a změny údajů se hlásí do deseti dnů.

Co se změnilo po roce 2023

Program Mais Habitação z roku 2023 pronájem turistům výrazně omezil. Vyhláška z roku 2024 ale řadu opatření zrušila, například mimořádný příspěvek z pronájmu, pětiletou platnost registrací a zákaz nových registrací v bytech. Obce však mohou pronájem regulovat vlastními předpisy a vyhlašovat oblasti omezení. Pravidla v Lisabonu, Portu nebo na Algarve proto ověřte na obecním úřadě.

Zdanění příjmů z pronájmu

Pronájem turistům je podle portugalské finanční správy podnikatelský příjem. U nerezidenta se ve zjednodušeném režimu zdaňuje 35 procent hrubých příjmů, v oblastech omezení 50 procent, a to sazbou 25 procent. Klasický nájem k bydlení se daní také 25 procenty, u dlouhodobých smluv nižší sazbou. Rezident jiného státu EU může zvolit zdanění progresivní sazbou jako portugalský rezident.

Zdanění v Česku

Podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění z roku 1997 může příjmy z pronájmu i zisk z prodeje zdanit Portugalsko. Česko pak použije prostý zápočet, tedy sníží českou daň o daň zaplacenou v Portugalsku. Příjem proto uvádíte i v českém přiznání. Postup vysvětluje článek o zdanění pronájmu v zahraničí.

Pobyt a golden visa

Portugalský program golden visa za koupi nemovitosti skončil v roce 2023. Zákon z října 2023 nové žádosti o pobyt za investici do nemovitostí nepřipouští. Čechů se to netýká, protože pobyt řeší jako občané EU. Kdo chce v Portugalsku žít déle než tři měsíce, požádá na obecním úřadě o osvědčení o registraci, a to do 30 dnů po uplynutí prvních tří měsíců.

Pět kroků ke koupi v Portugalsku

  1. Vyřiďte si NIF na finančním úřadě nebo přes zástupce.
  2. Prověřte výpis z registru, caderneta predial a licenci k užívání.
  3. Předběžnou smlouvu a výši zálohy nechte zkontrolovat advokátem.
  4. Před podpisem zaplaťte daň z převodu IMT a kolkovné.
  5. Pronájem turistům zaregistrujte u obce jako Alojamento Local.

Časté otázky

Může Čech koupit nemovitost v Portugalsku?

Ano. Jako občan Evropské unie kupuje Čech nemovitost za stejných podmínek jako Portugalec. Potřebuje k tomu portugalské daňové číslo NIF, které získá na finančním úřadě nebo přes zástupce. Fiskální zástupce je pro rezidenty EU jen dobrovolný a od roku 2022 ho nepotřebuje nikdo, kdo přijímá zprávy finanční správy elektronicky.

Kolik je daň z převodu nemovitosti v Portugalsku?

U nemovitosti, která není vaším trvalým bydlištěm, začíná daň IMT podle tabulek pro rok 2026 na 1 procentu a progresivně roste až k 8 procentům. U dražších nemovitostí platí jednotná sazba 6 nebo 7,5 procenta. K tomu se platí kolkovná daň 0,8 procenta a obě daně se hradí před podpisem smlouvy.

Jaká je roční daň z nemovitosti v Portugalsku?

Daň IMI činí u bytů a domů 0,3 až 0,45 procenta z daňové hodnoty nemovitosti. Konkrétní sazbu stanoví každý rok obec. Kdo vlastní nemovitosti v souhrnné daňové hodnotě nad 600 000 eur, platí navíc přirážku AIMI, která se počítá jen z části nad touto hranicí.

Mohu byt v Portugalsku pronajímat turistům?

Ano, ale pronájem musíte předem zaregistrovat u obce jako Alojamento Local a mít pojištění odpovědnosti. Číslo registru dostanete, pokud obec do 60 dnů nevznese námitku, v oblastech omezení do 90 dnů. Obce mohou pronájem turistům regulovat vlastními předpisy, proto pravidla ověřte na místě.

Získám koupí nemovitosti v Portugalsku golden visa?

Ne. Portugalsko zrušilo pobyt za investici do nemovitostí zákonem z října 2023 a nové žádosti nepřipouští. Čechy se to netýká, protože jako občané EU mohou v Portugalsku žít bez víza. Při pobytu delším než tři měsíce si jen vyřídí osvědčení o registraci na obecním úřadě.

Jak se daní pronájem v Portugalsku v Česku?

Podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění daní příjem z pronájmu nejdřív Portugalsko. Český daňový rezident ho pak uvede v českém přiznání a Česko použije prostý zápočet. Českou daň tak sníží o daň zaplacenou v Portugalsku, nejvýše o tu část české daně, která na tento příjem připadá.

Mohlo by vás zajímat

Zdroje

Libor Výborný
Libor Výborný
Articles: 129

Další tipy na cestu