Koupě nemovitosti ve Španělsku začíná španělským identifikačním číslem NIE a končí podpisem veřejné listiny u notáře, ale daně a pravidla pronájmu se liší podle regionu. Daň z převodu stanoví každé autonomní společenství zvlášť a turistický pronájem bytu dnes potřebuje i souhlas společenství vlastníků v domě. Článek vysvětluje postup koupě, zálohu arras, daně při koupi i vlastnictví, pronájem turistům, zdanění v Česku a hlavní rizika.
Ve zkratce
- Ke koupi potřebujete identifikační číslo NIE, o které lze požádat na Velvyslanectví Španělska v Praze.
- Záloha arras dovoluje od smlouvy odstoupit: kupující ji ztratí, prodávající vrací dvojnásobek.
- Novostavby podléhají DPH 10 %, starší byty dani z převodu ITP, kterou stanoví region.
- Nerezident platí každý rok daň z imputovaného příjmu z nepronajímaného bytu.
- Turistický pronájem bytu vyžaduje od dubna 2025 souhlas společenství vlastníků.
- Příjem z pronájmu se podle smlouvy daní ve Španělsku, Česko ho vyjímá s výhradou progrese.
Identifikační číslo NIE
Bez španělského identifikačního čísla pro cizince NIE nemovitost nekoupíte. Velvyslanectví Španělska v Praze žádosti přijímá: nejdřív se posílá e-mail konzulárnímu oddělení, které pošle formuláře a navrhne termín. Žádost se podává osobně s vyplněnými, ale nepodepsanými formuláři, dokladem odůvodňujícím žádost, například záměrem koupě, a platným občanským průkazem nebo pasem. Číslo NIE přijde e-mailem.
Pobyt delší než tři měsíce
Kdo se do Španělska stěhuje, žádá o NIE na místní cizinecké policii do tří měsíců od příjezdu. Občané EU, kteří budou ve Španělsku pobývat déle než tři měsíce, se navíc musí zaregistrovat a získat certifikát registru občana EU, který obsahuje i číslo NIE. Samotné NIE z konzulátu k pobytu neopravňuje, slouží jen k identifikaci vůči španělským úřadům.
Postup koupě
Záloha arras
Před podpisem kupní smlouvy se ve Španělsku často skládá záloha, takzvané arras. Podle článku 1454 španělského občanského zákoníku lze od smlouvy se zálohou odstoupit tak, že kupující zálohu ztratí, nebo prodávající vrátí její dvojnásobek. Zda jde o tento druh zálohy, záleží na znění smlouvy, proto je dobré ho nechat zkontrolovat právníkem.
Kontrola nemovitosti
Před koupí se z rejstříku nemovitostí, Registro de la Propiedad, získává informativní výpis nota simple. Ukazuje popis nemovitosti, vlastníka a zatížení, například hypotéky nebo exekuce. U bytů je důležité potvrzení společenství vlastníků o dluzích, protože podle španělského zákona o vlastnictví bytů ručí kupující bytem za dluhy předchozího vlastníka za běžný rok a tři předchozí roky.
Notářská listina
Kupní smlouva se podepisuje formou veřejné listiny, escritura pública, u notáře. Podle občanského zákoníku se její sepsání rovná předání nemovitosti. Prodávající musí v listině prohlásit, že vůči společenství vlastníků nemá dluhy, nebo je uvést, jinak notář listinu nesepíše. Náklady na sepsání listiny nese podle zákona prodávající, náklady na opisy a vše po prodeji kupující, pokud se nedohodnou jinak.
Daně při koupi
Novostavba: DPH
Prodej nového bytu nebo domu od developera podléhá DPH, španělsky IVA. Podle španělského vládního portálu je sazba u bytů a domů 10 procent, u sociálního bydlení 4 procenta a u ostatních nemovitostí 21 procent. Za první prodej se považuje koupě od developera po dokončení stavby, pokud nemovitost nebyla dva a více let užívána.
Starší nemovitost: daň z převodu ITP
Prodej mezi soukromými osobami podléhá dani z převodu ITP. Tu stanoví autonomní společenství, kde nemovitost leží, a sazby se mezi regiony liší. Například Valencijské společenství má podle španělského úředního věstníku od června 2026 obecnou sazbu 9 procent a 11 procent u nemovitostí nad milion eur. Přiznání se podává na formuláři 600.
Plusvalía platí prodávající
Obecní daň z nárůstu hodnoty pozemku, známá jako plusvalía, platí podle zákona prodávající. Pokud je ale prodávající nerezident Španělska, odvádí ji za něj kupující. Pro Čecha to platí dvojím způsobem: kupuje-li od jiného nerezidenta, platí daň za prodávajícího, a až bude sám prodávat jako nerezident, zaplatí ji za něj kupující a v praxi ji odečte z ceny.
Roční daně
Obecní daň IBI
Z nemovitosti se každý rok platí obecní daň IBI z katastrální hodnoty. Sazbu stanoví obec, u městských nemovitostí podle zákona v rozpětí 0,4 až 1,10 procenta. Obce v oblastech s napjatým trhem s bydlením mohou od nedávné novely u turistických bytů vybírat přirážku, až 150 procent u vlastníků čtyř a více takových bytů.
Daň z imputovaného příjmu
Nerezident, který byt ve Španělsku nepronajímá a používá ho sám, platí podle španělské daňové správy daň z imputovaného příjmu. Základem je 1,1 procenta katastrální hodnoty v obcích s revidovanými hodnotami, jinak 2 procenta, a sazba pro rezidenty EU je 19 procent. Žádné náklady se neodečítají. Přiznání se podává na formuláři 210 v následujícím roce, lhůty se v roce 2026 měnily.
Pronájem turistům
Příjem nerezidenta z pronájmu se ve Španělsku daní sazbou 19 procent pro rezidenty EU, kteří mohou odečíst výdaje přímo spojené s příjmem. Pravidla pro turistické byty ale v posledních letech zpřísnila. Licence a registrace turistických bytů jsou v kompetenci autonomních společenství a pravidla se mezi nimi výrazně liší.
Souhlas společenství vlastníků
Od dubna 2025 musí vlastník bytu, který chce provozovat turistický pronájem, podle španělského zákona o vlastnictví bytů předem získat výslovný souhlas společenství vlastníků v domě. Souhlas, omezení nebo zákaz se schvaluje třípětinovou většinou. Stejnou většinou mohou vlastníci turistickému bytu zvýšit podíl na společných nákladech. Před koupí bytu na pronájem je proto dobré zjistit postoj domu.
Státní registr zrušen
Od července 2025 platil jednotný státní registr krátkodobých pronájmů. Španělský Nejvyšší soud ho ale v květnu 2026 ve státní části zrušil s odůvodněním, že tato kompetence patří autonomním společenstvím. Zůstal jen systém, přes který platformy předávají data. Rozhodující jsou tedy registrace a licence regionu, kde byt leží.
Barcelona a Katalánsko
Nejpřísnější pravidla má Katalánsko. Jeho úprava z roku 2023 omezuje turistické byty ve vyjmenovaných obcích a španělský Ústavní soud ji v roce 2025 potvrdil. Barcelona navíc podle médií oznámila, že stávající licence turistických bytů po vypršení v roce 2028 neobnoví. Kupovat byt v Barceloně s plánem turistického pronájmu je proto velmi riskantní.
Zdanění v Česku
Česko a Španělsko mají smlouvu o zamezení dvojího zdanění z roku 1980, vyhlášenou pod číslem 23/1982 Sb. Příjmy z pronájmu i prodeje nemovitosti se daní ve Španělsku a Česko je vyjímá s výhradou progrese. Jak se příjem uvádí v českém přiznání, vysvětluje článek o zdanění pronájmu nemovitosti v zahraničí.
Koupě ve Španělsku v přehledu
| Krok nebo povinnost | Co platí |
|---|---|
| Identifikační číslo | NIE, žádost i na velvyslanectví v Praze |
| Záloha | arras: kupující ztratí, prodávající vrací dvojnásobek |
| Smlouva | veřejná listina u notáře |
| Novostavba | DPH 10 % |
| Starší nemovitost | ITP podle regionu, Valencie 9 % od června 2026 |
| Roční daň | obecní IBI, imputovaný příjem 19 % pro rezidenty EU |
| Turistický pronájem | licence regionu a souhlas společenství vlastníků |
| Zdanění v Česku | vynětí s výhradou progrese |
Šest věcí, které při koupi ve Španělsku mohou zklamat
- Dluhy předchozího vlastníka vůči domu přecházejí s bytem.
- Daň z převodu se liší podle regionu.
- Z nepronajímaného bytu se platí daň z imputovaného příjmu.
- Turistický pronájem může zakázat společenství vlastníků.
- V Barceloně a dalších obcích Katalánska jsou turistické byty silně omezené.
- Až budete prodávat, plusvalíu za vás zaplatí kupující a strhne ji z ceny.
Časté otázky
Co je NIE a kde ho získám?
NIE je španělské identifikační číslo pro cizince, bez kterého nemovitost ve Španělsku nekoupíte. Požádat o něj lze na Velvyslanectví Španělska v Praze po předchozí e-mailové domluvě, osobně s dokladem totožnosti a odůvodněním žádosti. Kdo se do Španělska stěhuje, žádá na cizinecké policii do tří měsíců od příjezdu.
Co jsou arras při koupi nemovitosti ve Španělsku?
Arras je záloha skládaná před podpisem kupní smlouvy. Podle článku 1454 španělského občanského zákoníku lze od smlouvy se zálohou odstoupit tak, že kupující zálohu ztratí, nebo prodávající vrátí její dvojnásobek. Zda smlouva obsahuje právě tento druh zálohy, je dobré nechat ověřit právníkem.
Jakou daň zaplatím při koupi bytu ve Španělsku?
U novostavby od developera se platí DPH 10 procent. U staršího bytu od soukromé osoby se platí daň z převodu ITP, kterou stanoví autonomní společenství, například Valencie má od června 2026 obecnou sazbu 9 procent. Obecní daň plusvalía platí prodávající, u nerezidenta ji odvádí kupující.
Platím daň z bytu ve Španělsku, i když ho nepronajímám?
Ano, nerezident platí ze svého bytu daň z imputovaného příjmu. Základem je 1,1 nebo 2 procenta katastrální hodnoty a sazba pro rezidenty EU je 19 procent, žádné náklady se neodečítají. Přiznání se podává na formuláři 210. K tomu se každý rok platí obecní daň IBI.
Mohu byt ve Španělsku pronajímat turistům?
Turistický pronájem řídí licence a registrace autonomního společenství, kde byt leží, a pravidla se mezi regiony liší. Od dubna 2025 navíc potřebujete předem výslovný souhlas společenství vlastníků v domě. Nejpřísnější je Katalánsko, kde Barcelona oznámila, že stávající licence po roce 2028 neobnoví.
Jak se příjem z pronájmu ve Španělsku daní v Česku?
Podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění mezi Českem a Španělskem se příjem z nemovitosti daní ve Španělsku a Česko ho vyjímá s výhradou progrese, takže ho samo nezdaňuje. Ve Španělsku platí rezident EU z pronájmu daň 19 procent a může odečíst výdaje přímo spojené s příjmem.
Mohlo by vás zajímat
- Koupě nemovitosti v Chorvatsku
- Domy za 1 euro v Itálii
- Kde se ubytovat v Barceloně
- Tenerife: průvodce ostrovem
- Koupě nemovitosti v Portugalsku
Zdroje
- Žádost o NIE, postup, Velvyslanectví Španělska v Praze (exteriores.gob.es)
- Daně při koupi nemovitosti, informace, španělský vládní portál (administracion.gob.es)
- Formulář 210 pro nerezidenty, instrukce, španělská daňová správa (agenciatributaria.gob.es)
- Zákon o vlastnictví bytů, konsolidované znění, Boletín Oficial del Estado (boe.es)
- Přehled smluv o zamezení dvojího zdanění, Ministerstvo financí ČR (mf.gov.cz)