Koupě nemovitosti v Řecku: postup, daně a rizika

Koupě nemovitosti v Řecku je pro Čechy jako občany Evropské unie bez omezení, i na ostrovech a v příhraničních oblastech, kde potřebují povolení jen kupující ze zemí mimo EU. Řecký postup má ale vlastní pravidla: bez daňového čísla AFM nic nepodepíšete, ke každému převodu patří osvědčení inženýra o legalitě stavby a krátkodobý pronájem turistům se v centrech měst zpřísňuje. Článek vysvětluje postup, daně, pronájem, zdanění v Česku a hlavní rizika.

Ve zkratce

  • Občané EU kupují v Řecku nemovitosti bez povolení, i v příhraničních oblastech a na ostrovech.
  • Ke koupi potřebujete řecké daňové identifikační číslo AFM.
  • Kupní smlouva se uzavírá u notáře, advokát se doporučuje kvůli prověrce nemovitosti.
  • Ke každému převodu patří osvědčení inženýra o legalitě stavby a energetický štítek.
  • Daň z převodu činí 3 %, u novostaveb je DPH od roku 2020 opakovaně pozastavováno.
  • Příjem z pronájmu se podle smlouvy daní v Řecku, Česko ho vyjímá s výhradou progrese.

Kdo smí v Řecku kupovat

Řecký zákon z roku 1990 omezuje nákup nemovitostí v příhraničních oblastech, kam patří i řada ostrovů. Podle jeho znění z roku 2011 se ale zákaz vztahuje jen na osoby s občanstvím nebo sídlem mimo Evropskou unii a Evropské sdružení volného obchodu. Češi pod něj nespadají a kupují bez povolení. Kupující ze třetích zemí musí žádat zvláštní komisi, ve které zasedá i zástupce ministerstva obrany.

Golden Visa se Čechů netýká

Řecký program pobytu za investici do nemovitosti, známý jako Golden Visa, je určený pro občany zemí mimo EU. Češi ho nepotřebují, protože pobyt v Řecku řeší jako občané Evropské unie. Velvyslanectví ČR v Athénách popisuje registraci pobytu občanů EU u řecké cizinecké policie.

Postup koupě krok za krokem

Daňové číslo AFM

Prvním krokem je řecké daňové identifikační číslo AFM, které přiděluje řecká daňová správa AADE. Bez něj nelze podepsat notářskou smlouvu, zaplatit daň z převodu ani zapsat vlastnictví. Kdo AFM ještě nemá, podává žádost na formuláři daňové správy. Pro nerezidenty bez řecké adresy je příslušný athénský finanční úřad pro rezidenty v zahraničí. Zahraniční listiny včetně plných mocí potřebují apostilu a úřední překlad.

Notář a advokát

Kupní smlouva se v Řecku uzavírá formou notářského zápisu. Notář je veřejný činitel a nehájí zájmy kupujícího ani prodávajícího. Zda je účast advokáta při podpisu povinná, se zdroje rozcházejí. V praxi se advokát doporučuje, protože prověří vlastnictví, zatížení, legalitu stavby a soulad s katastrem, tedy právě to, co notář za kupujícího nehlídá.

Osvědčení inženýra o legalitě stavby

Podle řeckého zákona z roku 2017 se ke každému převodu nemovitosti přikládá čestné prohlášení vlastníka a osvědčení inženýra. Inženýr v něm potvrzuje, že na nemovitosti nejsou nepovolené stavby nebo že spadají pod zákonné výjimky. Osvědčení platí dva měsíce a podává se elektronicky ještě před podpisem smlouvy. Za převod bez něj nebo za nepravdivé osvědčení hrozí trestní sankce.

Energetický štítek

Při prodeji budovy nebo bytu musí prodávající podle řeckého zákona předložit energetický certifikát a předat ho kupujícímu. Certifikát platí nejvýš deset let a energetická třída se musí uvádět i v inzerátech. Tuto povinnost nejde smluvně vyloučit.

Přiznání k převodu a katastr

Daňové přiznání k převodu vyplňuje notář elektronicky v aplikaci daňové správy myPROPERTY. Nemovitost se identifikuje podle údajů z majetkového registru a z katastru. Řecký katastr, Ktimatologio, se podle zpráv z roku 2026 blíží dokončení, ale stále obsahuje chyby, hlavně geometrické. Údaje o hranicích a ploše pozemku je proto potřeba ověřit.

Daně při koupi a vlastnictví

Daň z převodu

Daň z převodu nemovitostí činí podle přehledu PwC tři procenta ze zdanitelné hodnoty. Neplatí se u převodů, které podléhají DPH. Některé zdroje uvádějí, že s obecní přirážkou je efektivní sazba o něco vyšší. Výši daně vypočítá notář v přiznání k převodu, takže kupující ji zjistí před podpisem.

DPH u novostaveb

Prodej nových staveb by měl podléhat DPH, Řecko ho ale od roku 2020 opakovaně pozastavuje, aby podpořilo stavebnictví. Při pozastavení se platí jen daň z převodu. Protože se pravidlo prodlužuje vždy na omezenou dobu, je potřeba aktuální stav ověřit u notáře nebo advokáta před koupí novostavby.

Roční daň ENFIA

Z vlastnictví nemovitostí se v Řecku platí roční daň ENFIA. Platí ji fyzické i právnické osoby a rozhoduje stav vlastnictví k 1. lednu. Výše závisí na poloze, ploše, účelu užívání, stáří a dalších parametrech nemovitosti a vyměřuje se elektronicky bez samostatného přiznání. Od roku 2023 navíc kupující neručí za staré nedoplatky ENFIA prodávajícího.

Pronájem turistům

Kdo chce nemovitost pronajímat turistům krátkodobě, musí ji zaregistrovat v rejstříku krátkodobého ubytování, který vede řecká daňová správa, a uvádět registrační číslo AMA v každém inzerátu. Od října 2025 platí přísnější pravidla: pronajímat se smějí jen obytné prostory podle stavebního povolení, ne sklepy, sklady ani garáže, a nevyhovující nemovitosti se z rejstříku vyřazují.

Omezení v Athénách

V centrálních obvodech Athén platí od roku 2025 zákaz nových registrací pro krátkodobý pronájem, který řecká vláda prodlužuje. Pro kupujícího je klíčové, že při převodu bytu se stávající registrace ruší a nový vlastník novou nezíská. Byt pak lze jen dlouhodobě pronajímat nebo v něm bydlet. Obdobný režim byl ohlášen i pro centrum Soluně.

Klimatický poplatek

Pronajímatelé krátkodobého ubytování vybírají od hostů klimatický poplatek, který se platí za každý den pobytu a za pokoj nebo jednotku a liší se podle sezony. Podrobnosti o něm najdete v článku kde se ubytovat na Olympské riviéře, který vysvětluje i řecké kategorie ubytování.

Zdanění v Česku

Česko a Řecko mají smlouvu o zamezení dvojího zdanění z roku 1989, kterou ministerstvo financí vede mezi platnými smlouvami. Podle jejího článku 6 se příjmy z nemovitosti daní v Řecku. Česko je podle článku 22 vyjímá s výhradou progrese, tedy je samo nezdaňuje. Na rozdíl od smlouvy s Chorvatskem jde o jinou metodu, proto se vyplatí probrat přiznání s daňovým poradcem.

Rizika při koupi v Řecku

Nepovolené stavby

Řecký zákon zakazuje převod nemovitostí s nepovolenými stavbami, pokud nespadají pod zákonné výjimky, a odpovědnost za nepravdivé osvědčení nese i inženýr. Přesto je dobré nechat si legalitu ověřit nezávislým inženýrem a nespoléhat jen na osvědčení zajištěné prodávajícím.

Katastr a lesní mapy

Řecký katastr se dokončuje a obsahuje chyby, nový předpis umožňuje vlastníkům záznamy opravovat. Dalším rizikem jsou lesní mapy: pozemek, který mapa označí jako les, má omezené využití. Před koupí pozemku nebo domu na kraji obce je proto potřeba ověřit i lesní mapu.

Koupě v Řecku v přehledu

Krok nebo povinnost Co platí
Kdo smí kupovat občané EU bez povolení, i v příhraničí
Daňové číslo AFM od daňové správy AADE
Smlouva notářský zápis, advokát doporučený
Legalita stavby osvědčení inženýra, platí dva měsíce
Energetický štítek povinný při prodeji, platí nejvýš deset let
Daň z převodu 3 %, ne u převodů s DPH
Roční daň ENFIA podle stavu k 1. lednu
Krátkodobý pronájem registrace AMA, omezení v Athénách
Zdanění v Česku vynětí s výhradou progrese

Šest věcí, na které si při koupi v Řecku dát pozor

  1. Bez daňového čísla AFM nic nepodepíšete.
  2. Notář nehájí vaše zájmy, prověrku udělá advokát.
  3. Osvědčení inženýra platí jen dva měsíce.
  4. Byt v centru Athén nemusí jít pronajímat turistům.
  5. Katastr a lesní mapy mohou obsahovat chyby.
  6. Pravidla DPH u novostaveb se mění, ověřte aktuální stav.

Časté otázky

Může Čech koupit nemovitost v Řecku?

Ano, občané Česka jako občané Evropské unie kupují v Řecku nemovitosti bez povolení. Omezení v příhraničních oblastech a na části ostrovů platí podle zákona ve znění z roku 2011 jen pro osoby s občanstvím nebo sídlem mimo EU a Evropské sdružení volného obchodu, které musí žádat zvláštní komisi.

Co je AFM a k čemu ho potřebuji?

AFM je řecké daňové identifikační číslo, které přiděluje řecká daňová správa AADE. Bez něj nelze podepsat notářskou kupní smlouvu, zaplatit daň z převodu ani zapsat vlastnictví. Nerezidenti bez řecké adresy ho vyřizují u athénského finančního úřadu pro rezidenty v zahraničí, listiny potřebují apostilu a překlad.

Potřebuji při koupi v Řecku advokáta?

Kupní smlouva se uzavírá u notáře, který je veřejný činitel a nehájí zájmy žádné strany. Zda je advokát při podpisu povinný, se zdroje rozcházejí. V praxi se doporučuje, protože prověří vlastnictví, zatížení, legalitu stavby a soulad s katastrem, tedy to, co notář za kupujícího nehlídá.

Kolik je daň z převodu nemovitostí v Řecku?

Daň z převodu nemovitostí v Řecku činí tři procenta ze zdanitelné hodnoty, s obecní přirážkou podle některých zdrojů o něco víc. Neplatí se u převodů podléhajících DPH. U novostaveb je DPH od roku 2020 opakovaně pozastavováno, takže se platí jen daň z převodu, aktuální stav je ale potřeba ověřit.

Mohu byt v Athénách pronajímat přes Airbnb?

V centrálních obvodech Athén platí od roku 2025 zákaz nových registrací pro krátkodobý pronájem, který vláda prodlužuje. Při koupi bytu se stávající registrace ruší a nový vlastník novou nezíská, takže byt jde jen dlouhodobě pronajímat nebo v něm bydlet. Obdobný režim byl ohlášen i pro centrum Soluně.

Jak se příjem z pronájmu v Řecku daní v Česku?

Podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění mezi Českem a Řeckem z roku 1989 se příjem z nemovitosti daní v Řecku. Česko ho vyjímá s výhradou progrese, takže ho samo nezdaňuje. Způsob uvedení v českém přiznání se vyplatí probrat s daňovým poradcem, smlouva s Chorvatskem například používá jinou metodu.

Mohlo by vás zajímat

Zdroje

Libor Výborný
Libor Výborný
Articles: 129

Další tipy na cestu

Leave a Reply