Koupě nemovitosti v Černé Hoře: pravidla a daně

Byt nebo dům v Černé Hoře může Čech koupit na své jméno, bez založení firmy a bez podmínky vzájemnosti. Cizinci ale nesmějí vlastnit zemědělskou půdu, les, nemovitosti na ostrovech a v pásmu jednoho kilometru od pozemní hranice. Černá Hora není členem Evropské unie, takže výhody, které Češi znají z Chorvatska nebo Řecka, tu zatím neplatí. Článek vysvětluje, co smíte koupit, jak prověřit nemovitost, jaké daně zaplatíte a jak se příjmy z Černé Hory daní v Česku.

Ve zkratce

  • Cizí fyzická osoba smí koupit byt nebo dům bez firmy a bez podmínky vzájemnosti.
  • Zakázaná je zemědělská půda, les, ostrovy a pásmo 1 km od pozemní hranice.
  • Pozemek do 5 000 m² lze koupit jen spolu s obytnou budovou, která na něm stojí.
  • Daň z převodu je od roku 2024 progresivní, 3 až 6 procent podle hodnoty.
  • Roční daň z nemovitosti stanoví obec v rozpětí 0,25 až 1 procento.
  • Od roku 2026 platí nová smlouva o zamezení dvojího zdanění, Česko používá zápočet.

Co smí Čech v Černé Hoře koupit

Práva cizinců upravuje černohorský zákon o vlastnických vztazích z roku 2009. Podle něj se jeho pravidla vztahují i na cizince, pokud zákon nebo mezinárodní smlouva nestanoví jinak. Zákon nepožaduje založení místní firmy ani vzájemnost, tedy aby stejná práva měli Černohorci v Česku. Byt v Budvě, Kotoru nebo Baru tak Čech kupuje jako fyzická osoba na vlastní jméno.

Co cizinec vlastnit nesmí

Zákon vyjmenovává nemovitosti, které cizí osoba vlastnit nesmí. Patří mezi ně přírodní bohatství, statky v obecném užívání, zemědělská půda, les a lesní pozemky a kulturní památky mimořádného významu. Zakázané jsou také nemovitosti v pozemním příhraničním pásmu do hloubky jednoho kilometru a na ostrovech. Další oblasti může zvláštní zákon vyhlásit za zakázané z bezpečnostních důvodů.

Výjimka pro dům se zahradou

Zemědělský nebo lesní pozemek o výměře do 5 000 m² může cizinec výjimečně získat, ale jen spolu s obytnou budovou, která na pozemku stojí. Samostatný zemědělský pozemek k budoucí stavbě tedy koupit nelze. Na zakázané nemovitosti může cizinec získat dlouhodobý nájem nebo koncesi, stejně jako domácí osoba.

Proč neplatí pravidla EU

Novela zákona z března 2025 sice stanoví, že občané Evropské unie budou nabývat nemovitosti za stejných podmínek jako Černohorci. Podle přechodného ustanovení se ale toto pravidlo použije až ode dne vstupu Černé Hory do Unie. Do té doby platí pro Čechy všechna omezení pro cizince. Černá Hora euro používá, ale není členem EU ani eurozóny.

Prověrka nemovitosti

List nepokretnosti

Vlastnictví se v Černé Hoře zapisuje do katastru nemovitostí. Základním dokumentem je výpis z listu vlastnictví, místně list nepokretnosti, který uvádí vlastníka, výměru, zástavy a další břemena. Ověřte, že prodávající je zapsaný jako vlastník, že nemovitost není zastavená a jak je pozemek veden. Pozemek zapsaný jako zemědělský nebo lesní může koupi cizincem znemožnit.

Nelegální stavby

Černá Hora řeší rozsáhlý problém staveb postavených bez povolení. V roce 2025 přijala nový zákon o legalizaci nepovolených staveb a ministerstvo k němu vydalo prováděcí předpis. Před koupí je proto nutné ověřit, zda je budova zapsaná v katastru a zda u ní neběží řízení o legalizaci. Nelegální stavba se nemusí dát zapsat ani řádně prodat.

Příhraniční pásmo

Kupujete-li v obci u pozemní hranice, ověřte přesnou polohu parcely. Například Herceg Novi sousedí s Chorvatskem i s Bosnou a Hercegovinou. Katastrální úřad navíc podle zákona hlásí každý zápis vlastnictví cizince státní evidenci. Prověrku a podobu smlouvy je rozumné svěřit místnímu advokátovi, který zná katastr i praxi notářů.

Daně při koupi

Daň z převodu nemovitostí

Podle přehledů poradenských firem KPMG a PwC platí od 1. ledna 2024 progresivní daň z převodu nemovitostí ve výši 3, 5 nebo 6 procent podle hodnoty nemovitosti. Základem je tržní hodnota v okamžiku nabytí. Poplatník daň sám vypočte, podá přiznání a zaplatí ji do 15 dnů od uzavření smlouvy. Starší zdroje uvádějí rovnou sazbu 3 procenta, ta už neplatí.

DPH u novostaveb

Základní sazba DPH je v Černé Hoře 21 procent. Podle poradenských přehledů se při prvním prodeji nové budovy platí DPH místo daně z převodu. Daň z převodu pak přichází na řadu až u druhého a každého dalšího prodeje. U koupě bytu od developera se proto vyplatí ověřit, zda je DPH v ceně.

Daně z vlastnictví a pronájmu

Roční daň z nemovitosti

Roční daň z nemovitosti činí podle PwC 0,25 až 1 procento z tržní hodnoty k 1. lednu daného roku. Konkrétní sazbu a kritéria stanoví obec, u rekreačních objektů bývá sazba vyšší než u hlavního bydlení. Po koupi se podává přiznání do 30 dnů. Sazbu ve vybrané obci si ověřte na obecním úřadě.

Pronájem a prodej

Příjmy z pronájmu se podle přehledu PwC daní sazbou 15 procent. Výdaje lze uplatnit ve skutečné výši, nebo paušálem, který je u pronájmu turistům vyšší než u běžného nájmu. Zisk z pozdějšího prodeje se daní také 15 procenty. Pronájem turistům je navíc potřeba registrovat a odvádět turistickou taxu, podrobnosti určuje obec a místní turistická organizace.

Zdanění v Česku

Od 30. ledna 2025 platí nová smlouva mezi Českem a Černou Horou o zamezení dvojímu zdanění. U daní z příjmů se provádí od roku 2026 a nahradila starší smlouvu se Srbskem a Černou Horou. Příjmy z nájmu i zisk z prodeje nemovitosti může zdanit Černá Hora. Česko pak podle smlouvy používá zápočet, tedy sníží českou daň o daň zaplacenou v Černé Hoře.

Přiznání v Česku

Český daňový rezident uvádí příjmy z pronájmu v Černé Hoře v českém přiznání, pokud jeho roční příjmy přesáhnou 50 000 Kč, zaměstnanec při jiných příjmech nad 20 000 Kč. Podrobný postup popisuje článek o zdanění pronájmu v zahraničí. Daň zaplacenou v Černé Hoře doložíte potvrzením místního správce daně.

Pobyt a vlastnictví

Vlastnictví nemovitosti samo o sobě pobyt nedává, je jen jedním z důvodů, proč lze žádat o přechodný pobyt podle zákona o cizincích. Vláda v roce 2025 navrhla podmínky zpřísnit, přijetí novely se ale nepodařilo doložit. Pro rekreační pobyty Čechům stačí bezvízový vstup. Pravidla pro turisty shrnuje článek o vstupu do Černé Hory.

Šest věcí, které mohou koupi zkomplikovat

  1. Pozemek vedený jako zemědělský nebo lesní, který cizinec samostatně koupit nesmí.
  2. Poloha v pásmu jednoho kilometru od pozemní hranice nebo na ostrově.
  3. Stavba bez povolení nebo nezapsaná v katastru.
  4. Zástava nebo jiné břemeno zapsané v listu nepokretnosti.
  5. Nejasnost, zda je u novostavby v ceně DPH.
  6. Pronájem turistům bez registrace a odvodu turistické taxy.

Časté otázky

Může Čech koupit byt v Černé Hoře?

Ano. Černohorský zákon o vlastnických vztazích dovoluje cizím fyzickým osobám koupit byt nebo dům na vlastní jméno, bez založení firmy a bez podmínky vzájemnosti. Omezení se týkají hlavně zemědělské půdy, lesů, ostrovů a pásma jednoho kilometru od pozemní hranice.

Platí pro Čechy v Černé Hoře pravidla EU?

Zatím ne. Novela z roku 2025 sice zrovnoprávňuje občany EU s Černohorci, ale použije se až ode dne vstupu Černé Hory do Evropské unie. Do té doby platí pro Čechy stejná omezení jako pro ostatní cizince, například zákaz koupě samostatné zemědělské půdy.

Mohu koupit pozemek a postavit si dům?

Stavební pozemek ano, zemědělský nebo lesní pozemek samostatně ne. Ten může cizinec získat jen do výměry 5 000 m² a jen spolu s obytnou budovou, která na něm už stojí. Před koupí si proto v katastru ověřte, jak je pozemek veden, a sledujte i blízkost pozemní hranice.

Jakou daň zaplatím při koupi nemovitosti v Černé Hoře?

Od roku 2024 platí podle poradenských přehledů progresivní daň z převodu 3, 5 nebo 6 procent podle tržní hodnoty nemovitosti. Přiznání a platba se podávají do 15 dnů od uzavření smlouvy. U prvního prodeje novostavby se místo daně z převodu platí DPH, jejíž základní sazba je 21 procent.

Jak se daní pronájem bytu v Černé Hoře v Česku?

Podle nové smlouvy o zamezení dvojímu zdanění, která se provádí od roku 2026, daní příjem nejdřív Černá Hora. Český rezident ho pak uvede v českém přiznání a Česko použije zápočet, takže si odečte daň zaplacenou v Černé Hoře, nejvýše však do výše české daně připadající na tento příjem.

Získám koupí nemovitosti v Černé Hoře pobyt?

Ne automaticky. Vlastnictví nemovitosti je jen jedním z důvodů, proč lze podle zákona o cizincích žádat o přechodný pobyt, a vláda v roce 2025 navrhla podmínky zpřísnit. Pro dovolenou a rekreační pobyty Čechům stačí bezvízový vstup, pobyt není k vlastnictví bytu potřeba.

Mohlo by vás zajímat

Zdroje

Libor Výborný
Libor Výborný
Articles: 129

Další tipy na cestu

Leave a Reply