Byt u moře v Bulharsku si Čech jako občan Evropské unie koupí bez zvláštního povolení, u zemědělské půdy ale bulharský zákon dál vyžaduje pět let pobytu v zemi. Od roku 2026 platí v Bulharsku euro, což zjednodušuje smlouvy i platby. Článek vysvětluje, co smějí cizinci kupovat, jaké daně se platí při koupi a každý rok, jak fungují uzavřené apartmánové komplexy u moře, pronájem turistům a zdanění v Česku.
Ve zkratce
- Bulharská ústava od roku 2007 dovoluje cizincům nabývat pozemky podle podmínek ze vstupu do EU.
- Zemědělskou půdu mohou podle zákona kupovat jen ti, kdo v Bulharsku pobývají déle než pět let.
- Od 1. ledna 2026 platí v Bulharsku euro.
- Při koupi se platí obecní daň z nabytí, kterou stanoví obec, každý rok pak daň z nemovitostí a poplatek za odpad.
- Apartmány pro hosty registruje starosta obce do Národního turistického registru.
- Nájem nerezidenta se v Bulharsku daní konečnou daní 10 procent, v Česku se uplatní prostý zápočet.
Co smí Čech v Bulharsku koupit
Bulharská ústava dlouho zakazovala cizincům nabývat pozemky, výjimkou bylo jen dědictví. Novela článku 22, účinná od 1. ledna 2007, kdy Bulharsko vstoupilo do Evropské unie, umožnila cizincům nabýt pozemky za podmínek vyplývajících ze vstupu do EU. Byty a domy, například v apartmánových komplexech u moře, tak dnes občané EU kupují bez zvláštního povolení.
Zemědělská půda
Pro zemědělskou a lesní půdu dostalo Bulharsko podle Evropské komise sedmileté přechodné období do roku 2014. Bulharský zákon o zemědělské půdě ale od roku 2014 stanoví, že zemědělskou půdu mohou kupovat jen osoby, které v Bulharsku pobývají nebo jsou usazené déle než pět let, bez ohledu na občanství. Kupující navíc prohlašuje u notáře původ peněz. Evropská komise tuto podmínku napadla, výsledek řízení se nepodařilo dohledat.
Euro v Bulharsku
Bulharsko přijalo euro 1. ledna 2026 jako jednadvacátý stát eurozóny. Pevný přepočítací kurz je podle Evropské centrální banky 1,95583 leva za euro. Pro kupující z Česka to znamená, že kupní smlouvy, platby a poplatky jsou v eurech a odpadá převod leva. Podrobnosti o přechodu na euro popisuje článek o euru v Bulharsku.
Postup koupě
Převod nemovitosti v Bulharsku se uzavírá notářským zápisem. Notář podle bulharských odborných zdrojů vybírá při sepsání i obecní daň z nabytí a bez dokladu o jejím zaplacení se zápis do realitního rejstříku neprovede. Před koupí je dobré ověřit vlastnictví a zatížení nemovitosti v bulharském rejstříku a nechat smlouvu zkontrolovat místním advokátem.
Uzavřené komplexy u moře
Řada bytů na Slunečném pobřeží nebo ve Sveti Vlas je v uzavřených apartmánových komplexech. Podle bulharského zákona o správě etážového vlastnictví se správa společných částí v komplexu uzavřeného typu neřídí zákonem, ale smlouvou mezi investorem a vlastníky s notářsky ověřenými podpisy. Smlouva zavazuje i další vlastníky. Před koupí si ji proto přečtěte, protože určuje poplatky za správu i kdo komplex spravuje.
Spory o správu
Bulharský ekonomický deník Capital opakovaně psal o sporech v uzavřených prázdninových komplexech mezi vlastníky a správci, kterými v prvních letech často bývá sám investor. Před koupí je proto dobré zjistit, jak správa funguje, jaké poplatky vlastníci platí a zda nejsou s domem nevyřešené spory.
Daně a poplatky
Daň z nabytí
Při koupi se platí obecní daň z úplatného nabytí majetku. Její sazbu stanoví obecní zastupitelstvo vyhláškou v zákonném rozpětí, podle bulharských odborných zdrojů s horní hranicí 3 procenta. Základem je vyšší z kupní ceny a úředního daňového ocenění nemovitosti. Daň platí kupující a sazbu konkrétní obce je dobré ověřit před koupí.
Roční daň z nemovitostí
Každý rok se platí obecní daň z nemovitostí, která se počítá z daňového ocenění, ne z tržní ceny, a platí se bez ohledu na to, zda nemovitost užíváte. Sazbu stanoví obec v zákonném rozpětí v promile. Spolu s ní se platí poplatek za komunální odpad, který se podle bulharských odborných zdrojů od roku 2026 postupně počítá podle množství odpadu.
Pronájem turistům
Bulharský zákon o cestovním ruchu stanoví, že ubytovací zařízení podléhají kategorizaci nebo registraci. Pokoje a apartmány pro hosty registruje starosta obce zápisem do Národního turistického registru a vydá osvědčení. Registrovat lze i apartmán v apartmánovém komplexu, pokud není součástí jeho ubytovací kapacity. Kdo ubytovává hosty, musí je okamžitě zapisovat do registru ubytovaných.
Daň z nájmu v Bulharsku
Příjem nerezidenta z nájmu nemovitosti v Bulharsku podléhá podle příručky bulharské daňové správy konečné dani 10 procent z hrubé částky. Pokud nájemné platí firma, daň srazí a odvede ona. Pokud platí fyzická osoba, typicky turista, odvádí daň sám pronajímatel čtvrtletně.
Zdanění v Česku
Česko a Bulharsko mají smlouvu o zamezení dvojího zdanění z roku 1998, vyhlášenou pod číslem 203/1999 Sb. Příjmy z nemovitosti i zisky z jejího prodeje se mohou zdanit v Bulharsku. Česko používá prostý zápočet: příjem uvedete v českém přiznání a českou daň snížíte o daň zaplacenou v Bulharsku. Podrobně to vysvětluje článek o zdanění pronájmu nemovitosti v zahraničí.
Koupě v Bulharsku v přehledu
| Otázka | Co platí |
|---|---|
| Byty a domy | občan EU kupuje bez povolení |
| Zemědělská půda | podle zákona jen po pěti letech pobytu |
| Měna | euro od 1. 1. 2026 |
| Smlouva | notářský zápis, zápis do realitního rejstříku |
| Daň z nabytí | stanoví obec, horní hranice podle odborných zdrojů 3 % |
| Roční daň | z daňového ocenění, sazbu určuje obec |
| Uzavřené komplexy | správa podle smlouvy investora a vlastníků |
| Pronájem turistům | registrace u starosty, konečná daň 10 % |
| Zdanění v Česku | prostý zápočet |
Pět věcí, na které si v Bulharsku dát pozor
- Smlouva o správě uzavřeného komplexu zavazuje i vás.
- Poplatky za správu komplexu bývají předmětem sporů.
- Zemědělskou půdu bez pětiletého pobytu podle zákona nekoupíte.
- Pronájem turistům vyžaduje registraci u starosty.
- Sazby místních daní se liší obec od obce.
Časté otázky
Může Čech koupit byt v Bulharsku?
Ano, občan Česka jako občan Evropské unie může v Bulharsku koupit byt nebo dům bez zvláštního povolení. Bulharská ústava od roku 2007 umožňuje cizincům nabývat pozemky za podmínek vyplývajících ze vstupu do EU. Omezení platí podle zákona pro zemědělskou půdu, kde je potřeba pět let pobytu v Bulharsku.
Mohu v Bulharsku koupit zemědělskou půdu?
Podle bulharského zákona o zemědělské půdě mohou zemědělskou půdu kupovat jen osoby, které v Bulharsku pobývají nebo jsou usazené déle než pět let, bez ohledu na občanství, a kupující prohlašuje původ peněz. Evropská komise tuto podmínku napadla v řízení o porušení povinností, jeho výsledek se nepodařilo dohledat.
Jaké daně zaplatím při koupi nemovitosti v Bulharsku?
Při koupi platí kupující obecní daň z úplatného nabytí majetku, jejíž sazbu stanoví obec v zákonném rozpětí, podle odborných zdrojů nejvýš 3 procenta. Základem je vyšší z kupní ceny a daňového ocenění. Daň vybírá notář a bez jejího zaplacení se převod nezapíše. K tomu se platí notářský poplatek.
Platí se v Bulharsku eurem?
Ano, Bulharsko přijalo euro 1. ledna 2026 jako jednadvacátý stát eurozóny. Pevný přepočítací kurz je 1,95583 leva za euro. Kupní smlouvy, platby i místní poplatky jsou tedy v eurech, což kupujícím z Česka zjednodušuje převod peněz.
Mohu byt v Bulharsku pronajímat turistům?
Ano, ale apartmán pro hosty musí zaregistrovat starosta obce do Národního turistického registru a hosty je potřeba okamžitě zapisovat do registru ubytovaných. Příjem nerezidenta z nájmu se v Bulharsku daní konečnou daní 10 procent z hrubé částky, kterou při platbách od turistů odvádí sám pronajímatel čtvrtletně.
Jak se příjem z pronájmu v Bulharsku daní v Česku?
Podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění mezi Českem a Bulharskem se příjem z nemovitosti může zdanit v Bulharsku. Česko používá prostý zápočet: příjem uvedete v českém přiznání a českou daň snížíte o daň zaplacenou v Bulharsku, nejvýše o českou daň připadající na tento příjem.
Mohlo by vás zajímat
- Slunečné pobřeží: průvodce letoviskem
- Sveti Vlas a Elenite
- Do Bulharska autem
- Koupě nemovitosti v Řecku
- Koupě nemovitosti v Černé Hoře
Zdroje
- Euro v Bulharsku, informace, Velvyslanectví ČR v Sofii (mzv.gov.cz)
- Smlouva o zamezení dvojího zdanění s Bulharskem, text smlouvy, Daňový a účetní portál (dauc.cz)
- Bulharský zákon o zemědělské půdě, konsolidované znění, Kik-info (kik-info.com)
- Zdanění nájmu nerezidenta, příručka bulharské daňové správy, Kik-info (kik-info.com)
- Bulharsko přechází na euro, informace, Evropská centrální banka (ecb.europa.eu)