Koupě nemovitosti v Itálii: codice fiscale, notář a daně

Byt u Gardského jezera, v Ligurii nebo na Adrii si Čech jako občan Evropské unie koupí v Itálii za stejných podmínek jako Ital. Potřebuje italské daňové číslo codice fiscale a smlouvu podepisuje u notáře, který za kupujícího prověří vlastnictví a odvede daně. U rekreačního bytu od soukromníka se platí registrační daň 9 procent, u novostavby od firmy DPH. Článek vysvětluje postup od nabídky po zápis, daně při koupi a vlastnictví, pronájem turistům a zdanění v Česku.

Ve zkratce

  • Občané EU kupují v Itálii bez podmínky vzájemnosti, stejně jako Italové.
  • Codice fiscale vydává cizincům s bydlištěm v Česku italské velvyslanectví v Praze.
  • Záloha caparra se při odstoupení kupujícího propadá, prodávající vrací dvojnásobek.
  • Rekreační byt od soukromníka: registrační daň 9 procent, novostavba od firmy: DPH 10 procent.
  • Roční daň IMU stanoví obec, základní sazba je 0,86 procenta.
  • Krátkodobý pronájem vyžaduje národní kód CIN, příjem z nájmu Česko vyjímá.

Kdo smí v Itálii kupovat

Podle průvodce italské notářské komory pro cizince mohou občané Evropské unie v Itálii činit všechny právní úkony za stejných podmínek jako Italové, výslovně včetně koupě nemovitosti. Italské ministerstvo zahraničí potvrzuje, že u občanů EU se neověřuje vzájemnost, tedy zda stejná práva mají Italové v jejich zemi. Ta se zkoumá jen u kupujících ze zemí mimo Unii.

Daňové číslo codice fiscale

Bez italského daňového čísla nelze podepsat smlouvu ani zaplatit daně. Italské velvyslanectví v Praze ho vydává cizincům s bydlištěm v Česku. Žádost se posílá e-mailem na konzulární oddělení a přikládá se vyplněný formulář AA4/8, kopie platného dokladu totožnosti s fotografií a doklad o bydlišti v Česku. Řidičský průkaz se nepřijímá. Potvrzení přijde jako PDF na e-mail, ze kterého jste žádali.

Postup koupě

Nabídka a předběžná smlouva

Realitní kanceláře často nabízejí formulář proposta d’acquisto, kterým kupující nabízí cenu a skládá kauci. Notářská komora upozorňuje, že přijetím nabídky prodávajícím fakticky vzniká předběžná smlouva s podmínkami z formuláře. Doporučuje proto rovnou uzavřít předběžnou smlouvu, preliminare, a nechat ji zkontrolovat. Předběžnou smlouvu je nutné zaregistrovat na finančním úřadě do 30 dnů od podpisu.

Záloha caparra

Při předběžné smlouvě se obvykle platí caparra confirmatoria. Pokud od koupě ustoupí kupující, prodávající si ji ponechá. Pokud nesplní prodávající, může kupující požadovat dvojnásobek. Pokud smlouva neurčí, o jakou platbu jde, považuje se podle finanční správy za běžnou zálohu na cenu. Platby nesmějí jít v hotovosti, jen bankovním převodem nebo šekem.

Zápis předběžné smlouvy

Předběžnou smlouvu lze přes notáře zapsat i do realitních rejstříků. Zápis chrání kupujícího před tím, že prodávající mezitím prodá byt jinému nebo ho zatíží hypotékou. Ochrana platí, pokud je konečná smlouva zapsaná do jednoho roku od sjednaného data a nejpozději do tří let od zápisu předběžné smlouvy. U dražších koupí se zápis vyplatí zvážit.

Co prověřit

Prodávající musí prohlásit, že katastrální údaje a plánky odpovídají skutečnému stavu, jinak nelze budovu převést. Notářská komora doporučuje ověřit i stavební legalitu, protože sankce za nepovolené úpravy přecházejí na nového vlastníka. Prodávající musí předat energetický průkaz APE. U bytu v domě si vyžádejte od správce potvrzení, že prodávající nemá nedoplatky.

Podpis u notáře

Kupní smlouvu podepisujete u notáře, který je veřejným činitelem. Před podpisem kontroluje vlastnictví, totožnost stran, katastrální plánek, daňový režim i původ plateb. Daně vybere od kupujícího a odvede je finanční správě. Zápis do rejstříků a katastru zajistí sám. Pokud neumíte italsky, může být listina s překladem a podpis proběhne za přítomnosti tlumočníka.

Daně při koupi

Koupě od soukromníka

Podle průvodce italské finanční správy z roku 2024 se při koupi rekreačního bytu od soukromé osoby platí registrační daň 9 procent a k ní dvě nízké pevné daně, hypoteční a katastrální. Registrační daň má zákonné minimum. Fyzická osoba může u notáře požádat, aby se daň počítala z katastrální hodnoty, ne z kupní ceny. Tento systém, zvaný prezzo-valore, bývá výhodnější.

Koupě od developera

U prodeje stavební firmou do pěti let od dokončení stavby se platí DPH. Podle finanční správy činí 10 procent, u luxusních bytů, vil a historických sídel 22 procent. K tomu se platí tři pevné daně. Zvýhodněná sazba pro první bydlení, prima casa, vyžaduje přenést trvalý pobyt do obce do 18 měsíců od koupě. Pro rekreační byt proto obvykle nepřichází v úvahu.

Roční daně

Za byt, který není hlavním bydlištěm, se platí roční daň IMU. Podle zákona je její základní sazba 0,86 procenta, obec ji může zvýšit až na 1,06 procenta, výjimečně výš, nebo snížit až na nulu. Daň se platí ve dvou splátkách během roku. Obce vybírají také poplatek za odpad TARI, jehož výši a splatnost určují samy. Sazbu ve vybrané obci si ověřte předem.

Pronájem turistům

Krátkodobý pronájem do 30 dní vyžaduje národní identifikační kód CIN, který přiděluje italské ministerstvo cestovního ruchu na online žádost. Kód musí být vyvěšený na budově a uvedený v každém inzerátu. Byt musí mít detektory plynu a oxidu uhelnatého a hasicí přístroj. Za provoz bez kódu nebo bez vybavení hrozí pokuty v řádu stovek až tisíců eur.

Zdanění v Itálii

Podle finanční správy z roku 2026 se příjmy z krátkodobých nájmů mohou danit zvláštní sazbou 26 procent, u jednoho vybraného bytu 21 procent. Režim krátkodobých nájmů platí od roku 2026 jen pro nejvýš dva byty, nad tento počet se pronájem považuje za podnikání. Platformy jako Airbnb srážejí zálohu na daň a hlásí údaje finanční správě.

Zdanění v Česku

Podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění z roku 1981 může příjmy z pronájmu i zisk z prodeje nemovitosti zdanit Itálie. Česko pak používá vynětí s výhradou progrese, takže příjem v Česku nezdaní. Může ale ovlivnit sazbu u ostatních příjmů. Podrobnosti vysvětluje článek o zdanění pronájmu v zahraničí. Levnější cestu k domu v italské obci popisuje článek o domech za 1 euro.

Pět kroků ke koupi v Itálii

  1. Vyřiďte si codice fiscale přes italské velvyslanectví v Praze.
  2. Místo nabídky přes realitku uzavřete předběžnou smlouvu a nechte ji zkontrolovat.
  3. Ověřte soulad s katastrem, stavební legalitu a energetický průkaz.
  4. U notáře požádejte o výpočet daně z katastrální hodnoty.
  5. Před pronájmem turistům si vyřiďte kód CIN.

Časté otázky

Může Čech koupit nemovitost v Itálii?

Ano. Občané Evropské unie mohou podle italské notářské komory koupit nemovitost za stejných podmínek jako Italové a vzájemnost se u nich neověřuje. Potřebují italské daňové číslo codice fiscale, které cizincům s bydlištěm v Česku vydává italské velvyslanectví v Praze.

Jaká daň se platí při koupi bytu v Itálii?

U rekreačního bytu od soukromé osoby se podle italské finanční správy platí registrační daň 9 procent a dvě nízké pevné daně. U novostavby od stavební firmy se platí DPH 10 procent, u luxusních bytů a vil 22 procent. Daně vybírá a odvádí notář při podpisu smlouvy.

Co je caparra a o co můžu přijít?

Caparra confirmatoria je záloha, která se platí při předběžné smlouvě. Pokud od koupě ustoupíte vy, prodávající si ji ponechá. Pokud nesplní prodávající, můžete požadovat dvojnásobek. Pokud smlouva povahu platby neurčí, považuje se za běžnou zálohu na cenu, ne za caparru.

Kolik je roční daň z bytu v Itálii?

Za byt, který není hlavním bydlištěm, se platí daň IMU se základní sazbou 0,86 procenta. Obec ji může zvýšit až na 1,06 procenta, výjimečně výš, nebo snížit až na nulu. Platí se ve dvou splátkách ročně. K tomu obec vybírá poplatek za odpad TARI.

Mohu byt v Itálii pronajímat přes Airbnb?

Ano, ale potřebujete národní identifikační kód CIN, který musí být na budově a v každém inzerátu, a byt musí mít detektory plynu a hasicí přístroj. Příjem se daní zvláštní sazbou 26 procent, u jednoho bytu 21 procent. Od roku 2026 platí tento režim jen pro nejvýš dva byty.

Jak se daní pronájem v Itálii v Česku?

Podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění daní příjem z pronájmu Itálie a Česko ho vyjímá s výhradou progrese. V Česku se tedy nezdaní, jen může zvýšit sazbu u ostatních příjmů, pokud se tím základ daně dostane do vyššího pásma. Příjem přesto uvádíte v českém přiznání.

Mohlo by vás zajímat

Zdroje

Libor Výborný
Libor Výborný
Articles: 129

Další tipy na cestu