Na jihu Kypru, v Pafosu, Limassolu nebo Larnace, si Čech jako občan Evropské unie koupí byt nebo dům bez povolení. Kyperský postup má ale vlastní pasti: list vlastnictví se u novostaveb vydává se zpožděním a kupní smlouvu je nutné do šesti měsíců uložit na katastru. Na severu ostrova, který kontroluje Turecko, hrozí kupujícím trestní stíhání. Článek vysvětluje postup koupě, poplatky a daně, pronájem turistům, zdanění v Česku i rizika severu.
Ve zkratce
- Občan EU kupuje na Kypru bez povolení, omezení platí jen pro občany třetích zemí.
- Kupní smlouvu je potřeba uložit na katastru do šesti měsíců od podpisu.
- Katastr radí nezaplatit celou cenu před převodem listu vlastnictví.
- Převodní poplatek se neplatí, pokud se z prodeje platila DPH.
- Roční daň z nemovitostí je od roku 2017 zrušená.
- Koupě majetku řeckých Kypřanů na severu ostrova je trestná.
Kdo smí na Kypru kupovat
Nákup nemovitostí cizinci upravuje kyperský zákon o nabývání nemovitostí cizinci. Podle jeho platného znění, které zveřejňuje kyperská advokátní komora, za cizince nepovažuje občany Evropské unie ani Evropského hospodářského prostoru, a to bez podmínky pobytu. Čech proto kupuje bez povolení. Žádost u okresního úřadu musí podávat jen kupující ze zemí mimo EU, na které se mají vztahovat i chystaná zpřísnění.
Postup koupě
Prověrka nemovitosti
Kyperský katastrální úřad doporučuje vyžádat si od prodávajícího aktuální list vlastnictví a výpis z katastru. Ověřte, že nemovitost patří prodávajícímu, že na ní neváznou zástavy, soudní rozhodnutí ani jiná uložená kupní smlouva a že prodávající není v konkurzu. Údaje o nemovitostech jsou na portálu katastru veřejně a zdarma. Zkontrolujte také přístup k pozemku, územní plán a stavební povolení.
Problém s listem vlastnictví
Kypr je známý tím, že kupující novostaveb roky čekají na vydání listu vlastnictví, tzv. title deed. U nedokončené stavby ho vydat nelze, k zápisu je potřeba osvědčení o dokončení stavby. Pokud je stavba hotová a list vydaný není, katastr radí zjistit proč. Výslovně také doporučuje nezaplatit plnou kupní cenu dřív, než se list vlastnictví převede na kupujícího.
Uložení kupní smlouvy
Když nemovitost list vlastnictví ještě nemá, uzavírá se kupní smlouva. Katastr doporučuje uložit ji u něj nejpozději do šesti měsíců od podpisu. Uložením získáte ochranu podle zákona o vymahatelnosti kupních smluv: katastr k jednotce nepřijme jinou smlouvu a při neplnění prodávajícího se můžete u soudu domáhat zápisu na své jméno. Při uložení po šesti měsících se převodní poplatky zvyšují o 10 procent.
Zástava developera
U developerských projektů bývá pozemek zastavený bance developera. Uložená smlouva dává kupujícímu právo znát podíl své jednotky na zástavě a zaplatit ho přímo bance. Pokud banka zástavu neuvolní, může se kupující obrátit na soud. Dohled nad zástavami se ale v posledních letech měnil soudními rozhodnutími, proto prověrku svěřte advokátovi.
Poplatky a daně při koupi
Převodní poplatky
Převodní poplatky platí vždy kupující. Podle katastru činí 3, 5 nebo 8 procent podle pásem kupní ceny a uplatňuje se na ně snížení o polovinu. Pokud se z prodeje platila DPH, převodní poplatek se neplatí vůbec. Pokud katastr usoudí, že deklarovaná cena neodpovídá tržní hodnotě, počítá poplatek z hodnoty, kterou sám určí.
DPH u novostaveb
Prodej nových budov podléhá DPH, jejíž základní sazba je 19 procent. Snížená sazba 5 procent platí jen pro nový byt nebo dům, který bude hlavním a trvalým bydlištěm kupujícího na Kypru, a to po dobu deseti let. Platí pro ni limity plochy i ceny. Na rekreační byt nebo byt k pronájmu se nevztahuje.
Kolkovné a roční daň
Podle přehledu poradenské firmy PwC bylo kolkovné z kupních smluv od 1. ledna 2026 zrušeno. Roční daň z nemovitostí se na Kypru neplatí od roku 2017. Hypotéka se na katastru zapisuje za poplatek ve výši 1 procenta.
Prodej a pronájem
Daň z kapitálových zisků
Zisk z prodeje nemovitosti na Kypru se podle PwC daní sazbou 20 procent. Zisk se počítá z pořizovací ceny a zhodnocení upraveného o inflaci a existují celoživotní osvobozené částky, které byly od roku 2026 zvýšeny. Prodávající platí navíc odvod 0,4 procenta z prodejní ceny.
Pronájem turistům
Krátkodobý pronájem bytu nebo vily turistům musí být podle odborných zdrojů zapsán v registru ubytování u kyperského náměstka ministra cestovního ruchu. Registrační číslo musí být v každém inzerátu a podmínkou je mimo jiné stavební povolení a pojištění odpovědnosti. Provoz bez registrace je trestný. Od května 2026 navíc platí evropské nařízení, podle kterého platformy registrační čísla ověřují a sdílejí údaje s úřady.
Zdanění v Česku
Podle smlouvy o zamezení dvojímu zdanění z roku 2009 může příjmy z pronájmu i zisk z prodeje nemovitosti zdanit Kypr. Česko pak používá prostý zápočet, tedy sníží českou daň o daň zaplacenou na Kypru, nejvýše o část české daně připadající na tento příjem. Postup vysvětluje článek o zdanění pronájmu v zahraničí.
Sever ostrova: proč nekupovat
Velvyslanectví ČR v Nikósii varuje, že koupě nemovitosti v tzv. Severokyperské turecké republice, kterou kromě Turecka nikdo neuznává, nese velmi vysoká právní rizika. Koupě, prodej, pronájem i inzerce nemovitostí kyperských Řeků na severu je podle kyperského trestního zákoníku trestná a hrozí až sedm let vězení. Velvyslanectví upozorňuje na množící se zadržení a odsouzení občanů EU.
Rozsudky platí v celé EU
Kyperský katastr upozorňuje, že řečtí Kypřané mohou proti uživatelům svého majetku žalovat u kyperských soudů. Soudní dvůr EU v roce 2009 rozhodl, že takové rozsudky musí uznat a vykonat soudy ve všech členských státech. Exekuce tak může postihnout majetek kupujícího i v Česku. Pravidla přechodu na sever popisuje článek o přechodu na sever Kypru.
Šest věcí, které mohou koupi na Kypru zkomplikovat
- Novostavba bez vydaného listu vlastnictví.
- Kupní smlouva neuložená na katastru do šesti měsíců.
- Zástava banky developera na pozemku.
- Zaplacení celé ceny před převodem listu vlastnictví.
- Pronájem turistům bez registrace.
- Nabídka nemovitosti na severu ostrova.
Časté otázky
Potřebuje Čech ke koupi nemovitosti na Kypru povolení?
Ne. Kyperský zákon o nabývání nemovitostí cizinci ve svém platném znění nepovažuje za cizince občany Evropské unie ani Evropského hospodářského prostoru, a to bez ohledu na to, kde žijí. Povolení okresního úřadu potřebují jen kupující ze zemí mimo EU.
Proč se na Kypru ukládá kupní smlouva na katastru?
Uložením kupní smlouvy do šesti měsíců od podpisu získá kupující ochranu podle kyperského zákona. Katastr k jednotce nepřijme jinou smlouvu a kupující se může u soudu domáhat zápisu na své jméno. Při uložení po šesti měsících se převodní poplatky zvyšují o 10 procent.
Kolik se platí za převod nemovitosti na Kypru?
Převodní poplatky činí podle kyperského katastru 3, 5 nebo 8 procent podle pásem ceny a uplatňuje se na ně snížení o polovinu. Pokud se z prodeje platila DPH, například u novostavby od developera, převodní poplatek se neplatí. Kolkovné bylo podle PwC od roku 2026 zrušeno.
Platí se na Kypru roční daň z nemovitosti?
Ne. Roční daň z nemovitostí je na Kypru zrušená od roku 2017. Při prodeji se platí daň z kapitálových zisků ve výši 20 procent a odvod 0,4 procenta z prodejní ceny.
Mohu koupit levný dům na severu Kypru?
Nedoporučuje se to. Velvyslanectví ČR v Nikósii varuje před velmi vysokými právními riziky. Koupě nemovitosti kyperských Řeků na severu je podle kyperského trestního zákoníku trestná s hrozbou až sedmi let vězení. Rozsudky kyperských soudů lze navíc vykonat v celé EU, tedy i v Česku.
Jak se daní pronájem bytu na Kypru v Česku?
Podle smlouvy o zamezení dvojímu zdanění daní příjem z pronájmu nejdřív Kypr. Český daňový rezident ho pak uvede v českém přiznání a Česko použije prostý zápočet. Českou daň sníží o daň zaplacenou na Kypru, nejvýše o tu část české daně, která na tento příjem připadá.
Mohlo by vás zajímat
Zdroje
- Uložení kupní smlouvy na katastru, Department of Lands and Surveys (moi.gov.cy)
- Riziko nákupu nemovitostí na severu Kypru, Velvyslanectví ČR v Nikósii (mzv.gov.cz)